El I.G.V. y la Habitualidad en las ventas inmobiliarias


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Jefferson Jordán Aldave – SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES

Preámbulo: El concepto de IGV

Es un impuesto que grava todas las fases del ciclo de producción y distribución, está orientado a ser asumido por el consumidor final, encontrándose normalmente en el precio de compra de los productos que adquiere.

En el ámbito de la venta de inmuebles, la obligación tributaria se origina:

  • En la primera venta de inmuebles, en la fecha de percepción del ingreso, por el monto que se perciba, sea parcial o total.

 

De conformidad con el literal d) del artículo 1 del TUO de la Ley del IGV, se encuentra gravada la primera venta de inmuebles hecha por el constructor (que puede ser el mismo propietario).

 

Para abordar este tema debemos tener en cuenta algunos puntos importantes. En principio, cabe preguntarnos lo siguiente: ¿Qué se entiende por primera venta? La respuesta a esta interrogante la podemos encontrar en el literal d) del artículo 2 del Reglamento de la Ley del IGV. Pues se entiende por primera venta cuando se vende por primera vez un inmueble construido y ubicado en territorio nacional, por ejemplo, si una persona construye en el Perú un edificio de departamentos u oficinas, la venta individual de cada departamento u oficina constituye una primera venta, y por consiguiente cada venta estará gravada con IGV, pero la posterior venta que realicen los compradores será la segunda venta, y ya no estará gravada con IGV ni las demás ventas sucesivas.

Sobre LA HABITUALIDAD en la venta de bienes inmuebles

La habitualidad se calificará en base a la naturaleza, características, monto, frecuencia, volumen y/o periodicidad de las operaciones, a fin de determinar el objeto para el cual el sujeto las realizó y conforme a lo que establezca el artículo 4° de la Ley del Impuesto a la Renta. En ese sentido, se considera habitualidad en la venta de inmuebles a partir de la tercera enajenación, inclusive, que se produzca en el ejercicio gravable.

La referida ley señala que tratándose de personas naturales que no generan rentas de tercera categoría, la enajenación de inmuebles estará gravada por la ganancia de capital obtenida y calificará como una renta de segunda categoría siendo que, de existir habitualidad, la renta que se genera calificará como de tercera categoría a partir de la tercera enajenación inclusive.

DATO: No se computará para los efectos de la determinación de la habitualidad la enajenación de inmuebles destinados exclusivamente a estacionamiento vehicular y/o a cuarto de depósito, siempre que el enajenante haya sido o sea, al momento de la enajenación, propietario de un inmueble destinado a un fin distinto a los anteriores, y que junto con los destinados a estacionamiento vehicular y/o cuarto de depósito se encuentren ubicados en una misma edificación y estén comprendidos en el Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común regulado por el Título III de la Ley N.° 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.

Lo dispuesto se aplicará aun cuando los inmuebles se enajenen por separado, a uno o varios adquirentes e incluso, cuando el inmueble destinado a un fin distinto no se enajene.

La condición de habitualidad deberá verificarse en cada ejercicio gravable. Alcanzada la condición de habitualidad en un ejercicio, ésta continuará durante los dos (2) ejercicios siguientes. Si en alguno de ellos se adquiriera nuevamente esa misma condición, ésta se extenderá por los dos (2) ejercicios siguientes.

En ningún caso se considerarán operaciones habituales ni se computarán para los efectos de este artículo:

  1. Las transferencias fiduciarias que, conforme con lo previsto en el artículo 14°-A de la Ley, no constituyen enajenaciones.
  2. Las enajenaciones de inmuebles efectuadas a través de Fondos de Inversión y Patrimonios Fideicometidos de Sociedades Titulizadoras y de Fideicomisos Bancarios, sin perjuicio de la categoría de renta que sean atribuidas por dichas enajenaciones.

iii. Las enajenaciones de bienes adquiridos por causa de muerte.

  1. La enajenación de la casa habitación de la persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal.

Habitualidad en la venta de inmuebles por constructor.- Se presume la habitualidad cuando el enajenante realice la venta de, por lo menos, dos inmuebles dentro de un período de doce meses, debiéndose aplicar a partir de la segunda transferencia del inmueble. De realizarse en un solo contrato la venta de dos o más inmuebles, se entenderá que la primera transferencia es la del inmueble de menor valor (Base Legal: Artículo 9 de la Ley del IGV y artículo 4 del Reglamento).

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