IMPUESTO DEL ARRENDAMIENTO – SUPUESTOS

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IMPUESTO A LA RENTA DE PRIMERA CATEGORIA  (RENTA DE CAPITAL)

Extraído del Manual de Tributación Inmobiliaria del Sector Inmobiliario y Constructor

Autora: Marina Fuentes C. Abogada Inmobiliaria.

Sociedad Peruana de Bienes Raíces  – 2016

impuesto del arrendamiento

A.- Definición

Se consideran rentas de primera categoría a las rentas producidas  por el arrendamiento, subarrendamiento y cesión de bienes ya  sean a título oneroso o gratuito.

B.- Supuestos

El Art. 23º de la ley  del  Impuesto a la Renta enumera cuales son los supuestos que generan rentas de primera categoría. Estos son:

a.- Arrendamiento y subarrendamiento

b.- Locación o cesión temporal

c.- Las mejoras no reembolsables

d.- Cesión gratuita o a precio no Determinado

Los desarrollamos:

a.- Arrendamiento y subarrendamiento.-

Por arrendamiento se entiende el acuerdo por la cual una persona (arrendador) se compromete a procurar el goce temporal de un bien a otra persona (arrendatario) que asu vez se compromete al pago periódico de una renta.

Al respecto el Código Civil en el  artículo 1666 señala que “Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”.

De la definición podemos deducir sus elementos:

El arrendador.-  Que se obliga a ceder el uso o goce tempo de un bien mueble o inmueble, a cambio de una renta cierta.

El arrendatario.- Denominado también inquilino, es quien adquiere el uso o goce temporal del bien, mediante el pago de una renta.

Renta.- También denominada merced conductiva es el intercambio patrimonial que recibe el arrendador  a cambio del uso del bien por parte del arrendatario. La renta debe ser cierta, verdadera y determinada o determinable, esto quiere decir que debe de consistir en una suma de dinero o cualquiera otra especie acordada por los contratantes.

El pago de la renta puede pactarse por periodos vencidos o adelantados. A falta de estipulación, se entiende  que se ha convenido por periodos vencidos.

Bien.-Es el objeto del contrato de arrendamiento mismo  que para poder dar validez al contrato debe tratarse de un bien cierto y determinado. La Ley de impuesto a la renta no utiliza la definición de “bien” del Código Civil, utilizando la palabra “predio”.

INFORME N° 042-2003-SUNAT/2B0000, 5 de febrero del 2003, indica que se entiende por “predio” a las divisiones materiales que se hace del suelo para su apropiación  por el hombre, por “predio rustico”  a la heredad , que aún dentro de las poblaciones, está dedicado a uso agrícola pecuario forestal, inclusive sus construcciones y edificios, aunque éstos, total o parcialmente, se destinen a vivienda y por “predio urbano” al que está situado en centro poblado y se destina a vivienda o a cualquier otro fin urbano, así como los terreno sin edificar que tengan todas las obras de habilitación urbana consideradas en la respectiva licencia de urbanización.

El consentimiento.- En materia contractual resulta primordial que las partes contratantes estén de acuerdo en lo que están contratando, de tal manera que  deben prestar su consentimiento expresando externamente su voluntad de obligarse a dar una cosa.

El consentimiento sólo puede ser prestado por aquellas personas que sean mayores de edad, que estén capacitadas y que no estén incursas en una prohibición legal para contratar.

a.1.- Arrendamiento con renta pagada en efectivo.- Este supuesto es el más común, pues se considera que cuando se celebra un contrato de arrendamiento de un predio  se realiza a cambio de una renta mensual materializada en dinero, el mismo que puede ser en moneda nacional o extranjera.

a.2.- Arrendamiento en especie.- Esta referida a la renta pagada por el uso del predio a través de otro bien distinto al dinero, que se encuentra pactada por las partes y que es cierto y determinado, al respecto nuestra legislación establece en el articulo 13 inc. a numeral 6 del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta  para efectos de determinar el valor del bien, se considerará el valor de mercado en la fecha en que se devengue dicha renta.

Un ejemplo que nos ilustra una renta en especie sería el caso en que el objeto del arrendamiento es un campo de cultivo, los contratantes pactan que el arrendatario por el uso y disfrute del mismo pagará con la producción de 1000 kilos de maíz amarillo duro, cuyo precio al valor del mercado en  el  mes febrero del 2010 es de S/. 1.20 el kilo por Kg., en el mes de Marzo es de S/. 1.30 por Kg. y en el mes de abril  de S/. 1.35.00 por kg. es decir la renta del mes de febrero es de S/1,200.00, el mes de marzo es de  S/. 1300.00 y la de abril es de S/. 1350.00 nuevos soles.

a.3.- Arrendamiento que incluye accesorios y servicios

Este supuesto implica un arrendamiento que puede incluir servicio de cable, telefonía, Internet, mantenimiento de edificio, servicio de electricidad o agua; entre los accesorios podemos encontrar; el aire acondicionado,  el estacionamiento, entre otros.

Ejemplo: Se celebra un contrato de arrendamiento cuya renta incluye servicio de internet. El impuesto a pagar incluye la renta incluido el servicio brindado.

a.4.- Arrendamiento que incluye tributos del arrendador

En este supuesto el arrendatario asume las deudas tributarias del arrendador.

Esta idea se puede ilustrar mediante el siguiente ejemplo:

Se celebra un contrato en el que queda establecido que el arrendador tiene una deuda frente a la municipalidad del impuesto predial acordándose que dicha deuda será asumida por el arrendatario como parte de la renta mensual. La renta mensual incluye lógicamente el pago del impuesto predial realizado por el arrendatario.

INFORME 088-2005-SUNAT, 29 DE ABRIL DEL 2005: La SUNAT ha señalado que si el pago del impuesto predial es asumido por el arrendatario de los predios alquilados, el monto del referido tributo, constituirá parte  de las rentas de primera categoría generadas por el arrendamiento de tales predios; en tanto  que tratándose  de los arbitrios  cuyo contribuyente sea el arrendador  de los predios alquilados , si el pago de los mismos  es asumido por el arrendatario, el monto de tales arbitrios  también constituirá  parte de las rentas de primera categoría generadas por el arrendamiento de los referidos predios.

a.5.- Arrendamiento de predios amoblados.- En caso de predios  amoblados, que incluyen, electrodomésticos,  menaje, modulares  y otros.  Se consideran  como renta  el arrendamiento del inmueble y de los bienes muebles que lo contienen.

a.6.- Subarrendamiento.- El subarrendamiento es un contrato  por el cual el arrendatario de  un predio arrienda una parte del inmueble  a un tercero, de tal manera que  coexisten dos contratos diferentes: el que ha realizado el arrendador con el arrendatario y el que tiene el arrendatario con una tercera persona; figura que se encuentra regulada en  el artículo 1692  del  Código Civil.

Para efectos tributarios en el subarrendamiento la Ley del Impuesto a la Renta en el articulo 22º señala que  la renta bruta está constituida por la diferencia entre la merced conductiva  que se abone al arrendatario y la que esta debe abonar al  propietario (arrendador).

Ejemplo:  Una persona a la que un arrendatario subarrienda un local por la renta de  S/. 200.00 soles, mientras que al arrendatario, el arrendador (propietario) le alquila el local a S/. 300.00 soles, entonces decimos que la renta bruta esta constituida por la diferencia que se da entre ambas cantidades en este caso  S/. 100.00 soles la cual es la diferencia entre ambas cantidades.

INFORME 088-2005-SUNAT, 29 DE ABRIL DEL 2005. Los sujetos que subarriendan inmuebles  y que obtienen una renta por ello deben estar inscritos  en el RUC; en tanto que los empleadores de trabajadores del hogar, por esa condición están exceptuados de dicha inscripción.

a.7.- El arrendamiento por persona jurídica.- Para nuestra legislación los ingresos obtenidos por las personas jurídicas, cuando participan en un contrato de arrendamiento como arrendadores, son considerados como renta de tercera categoría.

a.8.- Arrendamiento al Sector Público Nacional.- Para el caso de contratos de arrendamiento celebrados entre una persona natural o jurídica como arrendadores y el Sector Publico Nacional o se trate de museos, bibliotecas o zoológicos como arrendatarios, si bien el contrato debería estar afectas a renta, el legislador a optado por exonerar de la renta al arrendador tal como consta en el articulo 23º de la ley del impuesto a la renta.

a.9.- Presunciones de la norma.- Para los arrendamientos de predios (amoblados o no amoblados), se presume que la renta  o merced conductiva  no podrá ser  menor al 6%  del valor del predio.   (Se entiende por valor del predio el del autoavalúo declarado conforme a lo establecido en la Ley de Impuesto predial.  Art. 13  inc. a, numeral 1.3.)….

a.10.- Medio Probatorio. Para efectos de acreditar el periodo en que el predio estuvo arrendado  o subarrendado,  el contribuyente deberá presentar copia del contrato respectivo, con firma legalizada ante Notario Público o con cualquier otro medio que la SUNAT estime conveniente. La SUNAT en ningún caso  aceptara  como prueba  contratos celebrados o legalizados  en fecha simultánea o posterior a cualquier notificación o  requerimiento.

 

b.- Locación o cesión temporal.-

La norma establece en este punto que son rentas de primera categoría aquellas producidas  por la locación o cesión temporal  de bienes inmuebles. En este supuesto caben diversos figuras jurídicas tales como el usufructo, uso y habitación, superficie y servidumbre.

 

c.- Las mejoras no reembolsables.-

Las mejoras vienen a ser una modificación realizada al predio que entraña un aumento en el valor económico del mismo.

El arrendatario o subarrendatario tiene derecho a recibir el valor de las mejoras introducidas en el bien o retirar aquéllas que no causen daño al inmueble; sin embargo, las partes pueden acordar que todas las mejoras sean de beneficio del propietario, por lo que éste no deberá rembolsar su valor, de tal manera que las mejoras constituirán renta gravada para la determinación del Impuesto Anual.

El valor de las mejoras introducidas en el bien por el arrendatario o subarrendatario, en tanto constituyan un beneficio para el propietario  y en la parte que éste no se encuentre obligado a reembolsar, se computará como renta gravable al propietario en el ejercicio en que se devuelva el bien y al valor determinado para el pago del impuesto predial, o a falta  de éste al valor del mercado, a la fecha de devolución.

NIC 16: Las mejoras se incluyen en el valor de los libros. Se entienden como las erogaciones que aumentan los beneficios futuros del activo existente más allá de su estándar de funcionamiento previamente establecido, y que incluyan; i) una extensión a la vida útil estimada del activo; ii) un aumento en la capacidad; y iii) una mejora sustancial en la calidad de producción o una reducción en  costos de operación previamente establecidas.

RTF N° 343-3-2005

Cuando la Administración sostenga que un desembolso relacionado a un bien del activo fijo preexistente constituye una mejora de carácter permanente, debe acreditar que esa modificación hubiera incrementado la vida útil del activo o contribuido a un mayor rendimiento o aumento de producción.

 

d.- Cesión  de uso gratuito o a precio no Determinado.-

Bajo este supuesto una persona puede ceder o dar un bien en uso de manera gratuita o simplemente a un precio no determinable, sin embargo a pesar que el cesionante no percibe una renta por haber cedido el uso del bien a título gratuito;  el legislador ha establecido que esta situación sí, constituye un hecho imponible.

d.1. Renta ficta.- Sobre una situación o un hecho concreto que no genera utilidad aparente al sujeto obligado, el sistema tributario crea una valoración jurídica con la finalidad de crear efectos impositivos tributarios a este hecho concreto.

El artículo 23º inciso d señala:

  1. a) La renta ficta es generada por predios cuya ocupación  ha sido cedida por sus propietarios en forma gratuita o a precio no determinado: dicha renta es 6 % del valor del autovalúo.
  2. b) Existe cesión gratuita o precio no determinado cuando una persona distinta al propietario ocupe, tenga posesión o ejerza alguno de los atributos que confiere la titularidad del bien

d.2. Oportunidad de pago. Los contribuyentes  que hayan cedido en forma gratuita o a precio no determinado  su predio  no tienen obligación de efectuar  pagar a cuenta, debiendo declarar y pagar  anualmente.

d.3. Nacimiento de la obligación tributaria  de persona natural

Los contribuyentes a quienes se imputa la obtención de rentas fictas de primera categoría deben declararlas y pagar el impuesto correspondiente anualmente; de donde se desprende que, en general, tratándose de la renta ficta imputada a una persona natural (domiciliada o no en el Perú) por la cesión gratuita o a precio no determinado de la ocupación de sus predios ubicados en el país, el nacimiento de la obligación tributaria se produce el 31 de diciembre de cada ejercicio gravable

INFORME N° 293-2005-SUNAT/2B0000

Tratándose de la renta ficta imputada a una persona natural no domiciliada en el Perú, por la cesión gratuita o a precio no determinado de la ocupación de sus predios ubicados en el país, el nacimiento de la obligación tributaria de dicha renta ficta se produce el 31 de diciembre del ejercicio gravable en que se haya efectuado dicha cesión.

d.4. Valor del predio. Es el valor del autovaluo del predio al momento en se hace exigible el devengo de la renta.

d.5. Presunción de la norma.

  • Que el predio haya sido cedido a título gratuito o con precio por debajo del mercado, lo que resulta aplicable tanto para personas naturales como jurídicas.
  • Que los predios han estado ocupados por todo el ejercicio gravable salvo demostración en contrario.
  • En el caso que el bien se entregue en cesión gratuita en menos de 12 meses, se calculará la renta presunta o ficta, según sea el caso, en forma proporcional  al número de meses del ejercicio por los cuales hubiera arrendado o cedido el predio.
  • En caso de cesión gratuita cuando una persona distinta al propietario tenga la posesión de la propiedad, presumiéndose que la cesión indicada se realiza por el total del bien siendo de cargo del contribuyente probar que la misma se ha realizado de manera parcial en tal caso la renta ficta se determinara en proporción a la parte cedida.

d.6. Medio Probatorio.- En caso de predios  cuya ocupación haya cedido gratuitamente o a precio no determinado, la acreditación del periodo de desocupación se realizará  con la discriminación en el consumo de los servicios  que se estime suficiente a criterio de la SUNAT.

Inc. A. numeral 7 Art. 13 D.S. Nº 122-94, modificado por el Art. 5 del D.S. nª 017-2003-EF.

RTF N° 4761-4-2003 Jurisprudencia de Observancia Obligatoria

La Administración tributaria deberá probar que el predio a estado ocupado por un tercero  bajo un título distinto al arrendamiento o subarrendamiento, debido a que ello constituye  el hecho base  afin que se presuma  la existencia de renta ficta por la cesión gratuita de la totalidad  del mismo por todo el ejercicio gravable, prevista  en el inciso d) del artículo 23 de la LIR, correspondiendo a deudor tributario acreditar, de ser el caso, que el inmueble no ha sido cedido en su totalidad, o por todo el ejercicio

RTF N° 813-1-2006

El sólo reporte del consumo eléctrico del inmueble sobre el cual la Administración Tributaria imputa rentas fictas, sólo acredita que el inmueble  puede haber estado ocupado temporalmente, no así que el mismo haya sido ocupado por un tercero ya sea como arrendatario  o subarrendatario o que haya sido cedido gratuitamente.

d.7. La copropiedad.- Es una figura jurídica donde la propiedad de un mismo bien corresponde a más de una persona en conjunto.

Para este caso no es aplicable la regulación de renta presunta cuando uno de los copropietarios sea quien ejerza la posesión  o alguno de los atributos que le confiere la titularidad del bien de acuerdo al artículo 13º del reglamento de la ley del impuesto a la renta.

Autora: Marina Fuentes C., Asesoria Inmobiliaria – Sociedad Peruana de Bienes Raíces

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