NO PIERDA SU CASA POR REMATE JUDICIAL: 10 RECOMENDACIONES ANTES DE TOMAR UN CREDITO HIPOTECARIO.

remate judicial

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Ronald, se encuentra afligido, acaba de perder su casa en un remate judicial. ¿Qué pasó? Simplemente no pago al Banco las cuotas mensuales que le correspondía cancelar al adquirir una propiedad por crédito hipotecario.

Evidentemente, nadie quiere estar en los zapatos de Ronald. Aquí diez recomendaciones para que no le suceda esta tragedia.

1.- Planifica tu presupuesto mensual.- En primer lugar, debemos de tener en cuenta que solicitar un crédito hipotecario es una responsabilidad de largo plazo, es importante pues, planificar el  presupuesto familiar con la finalidad de medir nuestra capacidad económica, no sólo en el presente sino también en el futuro. Un criterio, aunque no el único, para determinar el monto de tu cuota mensual es  que del 100% de tu ingreso mensual, el 30% se destina a la cuota. Es decir, debes calcular tu presupuesto mensual con el 70% restante.

Si logras solventar tus gastos familiares con este porcentaje estás preparado para el segundo paso.

2.- Genera una cuota inicial alta.- La premisa es la siguiente: “Mientras más sea tu cuota inicial pagarás menos intereses al banco”. No olvidar que el negocio del banco son los intereses que te van a cobrar.

Hasta hace unos meses los bancos prestaban hasta con el 10% de la cuota inicial, hoy las entidades financieras están evaluando la posibilidad de que los préstamos sean con el 20% de la cuota inicial. Dicho incremento se da como consecuencia del alza en 0,75% en la tasa de los encajes fijada por el Banco Central de Reserva ( BCR ) con la finalidad de moderar el ritmo de expansión del crédito.

3.- Solicitud de crédito a nuestro banco.– La primera oferta a escuchar es de nuestro banco, ya que éste será más flexible si tenemos varios productos contratados y siempre hay más posibilidad de negociación.

4.- Comparación con otros bancos.- Consultar un mínimo de tres bancos, solicitando las cotizaciones  mediante hojas de cálculo por escrito del mismo monto y plazo del crédito (si es posible con un sello del banco) y presentar al segundo, y la tercera entidad financiera las mejores cotizaciones. Las entidades están llanas a realizar contraofertas. En esta etapa debemos abstenernos de  firmar cualquier documento porque estamos en etapa de comparación.

5.- Sobre el plazo.- Mientras menos tiempo menos intereses. Se recomienda que el plazo de un crédito debe oscilar entre 6 a 10 años. Mientras menos años mejor.  Sin embargo, cada caso es particular, y es materia de evaluación, menos plazo es también una mayor cuota,  y este hecho puede hacer tambalear nuestra economía.

6.- Evaluar el TCEA.- El TCEA (Tasa de Costo Efectivo Anual) representa el costo total de cualquier tipo de crédito, engloba comisiones, tasa de interés anual y los gastos administrativos. El solicitar un crédito hipotecario implica gastos notariales, gastos de tasación, estudio de títulos, gastos registrales, seguro de daños sobre el inmueble, seguro de desgravamen entre otros.

Para comprender un poco más respecto al TCEA, pueden ingresar a       http://www.sbs.gob.pe/app/retasas/paginas/retasasInicio.aspx  que evalúa el costo de rendimiento de productos financieros y además  te proporcionará de manera referencial y con un simulador el contenido comparativo de las comisiones, tasas de interés y seguros de las entidades financieras y bancarias.

7.- Conocer términos financieros.-

– Amortización del capital: Cuota que corresponde al dinero prestado.

– Interés: Costo por prestarle el dinero

– TEA: Es la tasa de interés efectiva anual. Calcula el costo o valor de interés esperado   en el plazo de un año. El TEA es el principal parámetro de comparación para evaluar el costo de un préstamo.

– Seguro de desgravamen: Seguro de vida destinado a extinguir la deuda pendiente con el prestatario en el caso de fallecimiento.

– Seguro del inmueble: Seguro en caso de siniestros, como incendios o terremotos.

8.- Pregunte las dudas que tenga.- Usted está en su derecho. Pregunte si es una tasa de interés fija a la que estará sujeto dicho crédito, el plazo del mismo, el monto de los pagos mensuales (si serán a principio, a mediados o al final del mes), la posibilidad de pagar cuotas dobles en los meses que recibes más dinero ( julio y diciembre), monto del capital y de intereses que se pagaran hasta la liquidación del préstamo, el porcentaje del seguro del inmueble y porcentaje del seguro de desgravamen mensual sobre el valor de la vivienda (por ejemplo el BANBIF cobra 0.111%, el BBVA cobra 0.0520%, el BCP cobra 0.0890%), la penalidad por pago atrasado, el número de días por penalidad de pago atrasado, sobre la existencia de periodos de gracia y en general cual inquietud que tenga en relación a su crédito.

9.- Negociar, negociar, negociar.- Sobre todo si Ud. Es un buen pagador tiene la capacidad de negociar cada uno de los puntos esgrimidos, y seleccionar la entidad bancaria que más le conviene.

10.- Solicite el contrato  previamente.-Luego de la negociación, el banco tiene la obligación de proporcionarle el contrato, es preferible que lo revise un abogado con anticipación pues siempre en los contratos se utilizan términos jurídicos, así como cláusulas abusivas que Ud. desconoce y el abogado puede detectar. Por ejemplo, algunas entidades bancarias consignan en sus contratos que si Ud. cancela la deuda anticipadamente deberá pagar una penalidad, cuando ya existe un pronunciamiento de INDECOPI que cualquier penalidad por parte del banco se encuentra prohibida.

Nunca firme un contrato si no lo entiende y mucho menos sin leer. Ante cualquier duda siempre consulte.

Y por último, al momento de firmar la escritura pública en la notaria, debemos contrastar que el contrato proporcionado inicialmente,  así como la hoja de resumen de crédito y el cronograma de pagos aprobado coincida con la escritura pública.

 Dra. Marina Fuentes C.

10 de diciembre del 2014