¿QUÉ OCURRE CUANDO SE CONSTRUYE EN SUELO AJENO?

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El propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere materialmente a él. Con estos términos nuestro ordenamiento jurídico define al conocido “derecho de accesión” o a la adquisición de una cosa por el propietario de la principal a la cual se une o incorpora otra para formar un todo inseparable.

En ese orden de ideas, el artículo 941º del Código Civil señala que cuando se edifique de buena fe en terreno ajeno, el dueño del suelo puede optar entre hacer suyo lo edificado u obligar al invasor a que le pague el terreno. En el primer caso, el dueño del suelo debe pagar el valor de la edificación, cuyo monto será el promedio entre el costo y el valor actual de la obra. En el segundo caso, el invasor debe pagar el valor comercial actual del terreno.

Antes de analizar el presente artículo, es importante previamente tener en claro algunos conceptos, como “edificar” y “buena fe”.

El término “edificar” según el Diccionario de Derecho Usual” de Guillermo Cabanellas, es construir un edificio u ordenar su construcción; debiendo entender como “edificio” a toda obra o fábrica que se construye para habitación u otros fines de la vida o convivencia humana; tales como casas, templos, fábricas, lugares recreativos, etc., ya se empleen como materiales adobes, piedras, ladrillo, madera, hierro o cualquier otro que signifique protección al menos relativa y de cierta permanencia, contra la intemperie.

Entonces como complemento, conforme a la obra citada en el párrafo anterior, podemos definir a la “buena fe” como la convicción que tiene el sujeto de que el acto realizado es lícito.

Ante tal eventualidad, la norma plantea dos alternativas en favor del dueño del suelo:

  1. Puede hacer suyo lo edificado: adquiriendo la construcción, para lo cual deberá pagar el valor de la edificación, cuyo monto será el promedio entre el costo y el valor actual de la obra.
  2. Puede obligar al invasor a que le pague el valor del terreno: cuyo precio será fijado en función del valor comercial actual del mismo.

De otro lado, es posible plantearse la interrogante referida a la posibilidad de que el dueño del suelo no ejerza ninguna de las opciones establecidas en el artículo comentado, por ejemplo: si carece de recursos económicos para adquirir lo edificado, pero además no desea vender el terreno; por ello la jurisprudencia nacional ha resuelto esta situación estableciendo que estas opciones están previstas solo para ser ejercidas por el dueño del suelo, por ende el edificador de buena fe no está legitimado para obligar al propietario del terreno a que le pague el valor de lo edificado, en cuyo caso solamente le quedará esperar indefinidamente.

Ahora bien, conforme al artículo 943º del Código Civil cuando el edificador construye de mala fe, es decir, con pleno conocimiento de que el terreno es ajeno, el dueño del suelo tiene dos opciones:

  1. Exigir la demolición de lo edificado si es que le causa perjuicio, más el pago de la indemnización correspondiente; o
  2. Hacer suyo lo construido sin tener que pagar suma alguna.

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