¿SI UNA PROPIEDAD ES VENDIDA A 2 O MÁS PERSONAS QUIÉN ES EL PROPIETARIO ANTE LA LEY?

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El artículo 949º del Código Civil, nos indica cómo opera la transferencia de un bien inmueble: “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.” 

Nuestro Código Civil de 1984, vigente a la fecha, recoge la clásica teoría francesa según la cual el consentimiento[1] tiene la facultad de transmitir la propiedad al adquirente (comprador), o el sólo intercambio de voluntades, perfecciona la transferencia de la propiedad inmobiliaria, dejando de lado a simple vista, la inscripción de un inmueble en el Registro Público correspondiente.

Sin embargo, la inscripción registral de cualquier transferencia de inmueble, va tener prioridad y derecho preferencial frente al derecho real no inscrito o no incorporado al registro.

Por ejemplo, en la compraventa de un departamento o de una casa solo tienen pleno conocimiento de tal celebración: el comprador, el anterior propietario, el vendedor, el notario y algunas personas más. Y si uno quiere que sea reconocido por todos dicho contrato, requiere de la inscripción registral en el Registro de Propiedad Inmueble de la SUNARP, lo que permite tener efectos “erga omnes” (que quiere decir: “frente a todos”), de esta manera se logra oponer el derecho del titular sobre otros que quieran perturbarlo o no tengan derecho inscrito.

¿En qué caso se puede apreciar la preferencia de una compraventa registrada, sobre una no registrada?

En la concurrencia de acreedores, por ejemplo tenemos el siguente caso: Lucho, vende por medio de un contrato privado una casa a Carlos, quedando entregarle la casa remodelada en dos meses. Luego, Lucho en su ambición decide por medio de otro contrato privado venderle el mismo inmueble a un mayor precio a Sara, quien desconocía de la venta anteriormente realizada. Sin embargo, Sara al enterarse del contrato privado que se firmó anteriormente entre Lucho y Carlos, decide vender la casa al mismo precio que ella pagó a Juan que acaba de llegar con su familia de provincia y desconoce toda información del bien. Luego de firmar el contrato privado de compra y venta, Juan prosigue a registrar el bien inmueble en los Registros Públicos.

Es en el supuesto mencionado, en el párrafo anterior, que se llega a una concurrencia de acreedores y se formula la pregunta ¿Cuál es el acreedor que debe ser preferido en la entrega?

Según el artículo 1135º del Código Civil del Perú, establece una prelación en los acreedores que señala que la prioridad la tiene:

1º El de buena fe cuyo título es inscrito, de más antiguo a más nuevo.

2º El de buena fe cuyo título conste  en un documento de fecha cierta, de más antiguo a más nuevo.

3º El de buena fe cuyo título sea de fecha anterior, de más antiguo a más nuevo.

Ahora teniendo en cuenta lo dicho por el artículo 1135º podemos decir que con relación al caso, la persona que se le debe asignar el goce exclusivo del derecho sobre el bien, que se encuentra en concurrencia, es a Juan. Esto se debe a que si bien es cierto no ha sido la primera persona con la cual se realizó la venta, es la primera persona que inscribió el bien en Registros Públicos y a esto se le suma la condición que compro el bien confiando que le pertenecía, solamente, a Sara, es decir, si existió la buena fe de esta persona.

Sin embargo, en un supuesto que Juan conociera junto a Sara las anteriores ventas que realizó Lucho y a pesar de eso le haya comprado la casa, le correspondería a Carlos la preferencia del bien inmueble por la condición de tener el título de fecha más antigua.

Finalmente, luego de señalar la preferencia que se brinda para el acreedor, en caso de concurrencia, que señala el artículo 1135º del Código Civil del Perú ¿Le parece correcto que se prefiera al acreedor de buena fe cuyo título es inscrito primero o debería preferirse al acreedor que de buena fe firme el contrato correspondiente sin haber registrado el bien?

ELABORADO POR DAVID CAVERO CANCHANYA

[1] Se conoce como consentimiento al acto y resultado de consentir (es decir, aprobar la concreción de algo, condescender, tener por cierto algo, otorgar, permitir, etc.).

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