Un DERECHO REAL INMOBILIARIO es el poder jurídico que ejerce una persona (física o jurídica) sobre una cosa de manera directa e inmediata para un aprovechamiento total o parcial de un predio, siendo este derecho oponible a terceros. La figura proviene del Derecho romano ius in re o derecho sobre la cosa.
2.1. Usufructo
El usufructo es un derecho real de duración limitada que permite usar y disfrutar de una cosa ajena sin realizarse modificaciones sustanciales del bien o de su uso. Es decir, se constituye, para atribuir plenas facultades de disfrute a una persona con la finalidad de que estas vuelvan a la propiedad al cabo de un periodo de tiempo; teniéndose como regla general que los frutos naturales y mixtos pendientes al comenzar el usufructo pertenecen al usufructuario; y al propietario, los pendientes a su término.
Por su parte el legislador peruano, precisa en el artículo 999º del Código Civil que: El usufructo confiere las facultades de usar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno. Pueden excluirse del usufructo determinados provechos y utilidades.
Ahora bien, el mentado código indica las formas por las que se puede constituir éste derecho real, esto es por:
1.- Ley, cuando expresamente lo determina; en este sentido, se contemplan, el caso del usufructo concedido a favor de los padres sobre los bienes propios de sus menores hijos y el del cónyuge sobreviviente sobre la casa-habitación en la que existió el hogar conyugal.
2.- Contrato o acto jurídico unilateral, en este caso, la fuente del derecho vendría a ser la voluntad, ya sea de una sola parte, o de dos o más partes.
3.- Testamento, lo que ocurre cuando el testador lega solamente el goce del bien, reservando la propiedad a los herederos.
Así también se prevé el código subjetivo que dicho derecho puede extinguirse por Vencimiento del plazo, Prescripción, Consolidación, Fallecimiento del usufructuario, Renuncia del usufructuario, Destrucción o pérdida total del bien y Por declaración judicial.
2.2. Servidumbre
La servidumbre es un derecho real sobre bien ajeno que concede al titular el derecho de usar el predio de otro o de impedir que su propietario ejercite determinados derechos. Es decir que la servidumbre puede consistir en “un hacer “(el ejercicio del derecho de usar un bien ajeno) o en “un dejar de hacer o un no hacer”, cuando el dueño del predio que sufre el gravamen no puede ejercitar determinados derechos. Se trata de formas a través de las cuales se aprovecha el valor del uso del bien ajeno. Ese aprovechamiento puede ser positivo, cuando el titular del derecho a la servidumbre ejercita determinados actos sobre el predio ajeno, o puede ser negativo, cuando el propietario del predio que sufre el gravamen se abstiene de ejercitar sus derechos. En ningún caso la servidumbre consistirá en un hacer, aunque hay algunos códigos, como el español que admite como servidumbre la obligación de hacer del propietario del predio gravado. Nosotros estimamos que no deberá en caso alguno estimarse como servidumbre una obligación de hacer, pues esto significaría una reminiscencia de tipo feudal, una relación de subordinación personal, en la que el propietario del predio que sufre el gravamen, tuviese que cumplir determinadas obligaciones en favor del propietario titular De la servidumbre, del mismo modo como el colono feudal debía cumplir ciertas obligaciones en favor del señor.
El artículo 1035° de nuestro código civil define las servidumbres:
“La ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en beneficio de otro, que den derecho al dueño del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de éste el ejercicio de alguno de sus derechos”.
En la definición legal, están comprendidos los elementos con los cuales se constituye la servidumbre y está también definida su naturaleza de no ser una obligación de hacer. De acuerdo con nuestro código la servidumbre es solamente un hacer en predio ajeno, o un no hacer del propietario del predio ajeno.
Sus elementos constitutivos de este derecho real sobre bien ajeno:
- a) Los sujetos: que pueden ser individuales o colectivos de derecho privado. La servidumbre es una relación jurídica entre dos sujetos. Uno que es titular del derecho a la servidumbre y otro que es titular del gravamen. No existe norma alguna que establezca quienes pueden imponer una servidumbre. Tratándose de una situación que ampliará el derecho de propiedad, se supone que quien debe imponerla es el propietario; sin embargo es admisible que quien no sea propietario pueda ganar una servidumbre. Se trata de una situación beneficiosa para el derecho de propiedad que recae en el predio. El artículo 1042° del código civil admite que el copropietario pueda ganar una servidumbre aún que lo ignorasen los demás copropietarios. No creemos que haya inconveniente en que el usufructuario o el usuario puedan ganar una servidumbre.
- B) E objeto: Sólo puede constituirse sobre predios. No se trata de los inmuebles enumerados incompleta y desordenadamente por el artículo 885° del código civil. Se trata específicamente de los predios, a los cuales no se ha referido el código civil de 1984.
En pocas palabras la servidumbre es un derecho real sobre bien ajeno. Deja de ser servidumbre predial en cuanto se la impone sobre bien propio. Es un derecho real porque el titular de la servidumbre, es decir quien goza de ella, ha de obtener los provechos que ofrece, sin sometimiento ni obligación del propietario del predio sirviente.
2.3. Superficie
Para el derecho del siglo XXI, a la superficie se define como el derecho de hacer y mantener una construcción sobre el suelo o el subsuelo de otros; en ese sentido y siguiendo a Messineo, no se refiere al estrato de la corteza terrestre, sino a lo que, estando incorporado a ésta, es decir la construcción o en su caso plantación o forestación, lo que emerge del suelo; esto es, el sobresuelo (superfaciem), la misma que estando al contenido del artículo 1031º de Código Civil, puede constituirse por acto entre vivos o por acto de última voluntad o mortis causa, es decir por testamento, además de ser derecho trasmisible, salvo prohibición expresa.
En esta línea de ideas, se agrega el código subjetivo que, el derecho de superficie no solo se circunscribe a la parte del suelo respecto del cual se constituye, sino que puede comprender otras zonas o áreas del terreno, de modo que por extensión el superficiario podría tener derecho a gozar de estas, de manera adicional. No obstante, lo expuesto, esta suerte de beneficio debe ser concedido expresa o tácitamente por el propietario del suelo. Asimismo, es importante anotar que en ningún caso la destrucción de la edificación conlleva la desaparición del derecho de superficie.
Por otro lado, en cuanto a los efectos de la extinción del derecho de superficie en general, cabe citar Cárdenas (en ARIAS-SCHREISER, p. 269), quien desarrolla cuatro los efectos fundamentales:
- Con relación al principio de accesión; siendo que una vez extinguida la relación superficiaria por vencimiento del plazo pactado, la propiedad de la edificación es adquirida de pleno derecho por el propietario del suelo, unificándose así en un solo titular suelo y edificio.
- Respecto de los derechos reales concedidos por el dominus solí; es decir los derechos ejercidos por el propietario del suelo que, en su condición de tal, puede haber constituido derechos reales sobre el bien, considerando que está plenamente facultado para ello.
- Con relación a algunas obligaciones que surgen para el dominus solí y el superficiario; pues si bien el efecto principal es la consolidación de la propiedad en la persona del dominus solí, existen obligaciones entre las partes a las que afecta directamente la extinción del derecho de superficie.
- y finalmente, respecto de los derechos reales y personales concedidos por el superficiario. Se trata aquí de los efectos frente a terceros que se generan con motivo de la extinción del derecho de superficie. Puede haber ocurrido que estando vigente el derecho del superficiario, este haya celebrado contratos o constituido derechos relacionados con el bien afectado en superficie, como podría ser el caso de haberse arrendado la edificación o constituido sobre ella una hipoteca. Producida la extinción del derecho de superficie se extinguirá consecuentemente el contrato de arrendamiento; lo mismo ocurrirá con la hipoteca que este gravando el bien, pues la norma es genérica y abarca la extinción de todo tipo de derechos sin distinción alguna e independientemente de la causa de extinción; todo ello con el objeto de que el dominus solí unifique la propiedad libre de todo gravamen, carga o derecho a favor de terceros, lo que patentiza el carácter accesorio del derecho de superficie.
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