La doctrina señala cuatro caracteres del derecho de propiedad: es un derecho real, es un derecho exclusivo, es un derecho absoluto y es un derecho perpetuo. Por ser un derecho real, la propiedad confiere a su titular las facultades de persecución y de preferencia; y además establece respecto de la cosa una relación directa e inmediata. Por ser un derecho exclusivo, la propiedad es erga omnes, esto es, se puede oponer a todos y excluye de su ámbito a todo otro titular. Por ser un derecho absoluto, la propiedad confiere precisamente los atributos del propietario referidos en el acápite anterior. Y por ser un derecho perpetuo, la propiedad sólo se extingue cuando el bien desaparece o cuando es abandonado, no así por el simple no uso del titular.
Sin embargo el Código Civil peruano contempla la posibilidad que este derecho se extinga en su artículo 908º, a través de cuatro incisos, que encierran a su vez cuatro formas de extinción de la propiedad:
- Adquisición del bien por otra persona (inciso 1)
Es un acto voluntario que comprende la transmisión unilateral o bilateral de un bien. Vale decir, que la adquisición del inmueble por otra persona, se configura con la libre voluntad del propietario que la transfiere, y del adquiriente.
Para entender este concepto, imaginemos el ejemplo de una compraventa de un departamento en el distrito de Jesús María, en la cual Pedro, es el propietario que voluntariamente transfiere el departamento a Sandra, la adquiriente, que con su consentimiento paga el precio de venta convirtiéndose con ésta transmisión bilateral en la nueva propietaria del departamento.
- Destrucción o pérdida total del bien (inciso 2)
- La destrucción total del bien.- Pues si hay únicamente destrucción parcial, el derecho se conserva sobre la parte subsistente.
- – No debe ni puede confundirse con la mera responsabilidad de usarla en que podemos encontrarnos en algún momento.
- – Se trata, pues de un caso en el que el inmueble ha dejado de existir física y jurídicamente, es decir cuando el inmueble ha pasado a ser rex extra comercium (cuando la cosa está fuera de comercio).
- Expropiación (inciso 3)
El artículo 70º de la Constitución Política del Perú señala que a nadie se puede privarse de su propiedad, sino exclusivamente por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por Ley, y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio. Hay acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que el Estado haya señalado en el procedimiento expropiatorio.
Por tanto, la expropiación representa la relación dada al conflicto que haya podido suscitarse entre dos intereses: un interés privado ordinariamente protegido en concepto de derecho de propiedad y un interés público que ha de ser especialmente afirmado y comprobado para que pueda imponerse al primero.
La protección jurídica dispensada al interés del propietario no ha de ser obstáculo para que prevalezca el interés público, siempre que se esté debidamente comprobado y se ofrezca la debida compensación al primero; se trata entonces de la extinción de la propiedad por un acto de Derecho Público.
- Abandono del bien por veinte años, en cuyo caso pasa el predio al dominio del Estado (inciso 4)
Esta es una forma de extinción de la propiedad bastante discutible. La regla es que no hay res nullius inmobiliario; si los bienes inmuebles no son de los particulares, son del Estado. Si se trata de un bien de propiedad de un particular y a su muerte no aparece ningún heredero, obviamente este bien será de propiedad del Estado.
Es importante señalar que en la práctica en nuestro país el abandono de un inmueble, acarrea la aparición de posesionarios (terceras personas ajenas al propietario) que hacen uso continuado del bien por periodos de tiempo prolongados e indefinidos, generándose una vez transcurridos los plazos de Ley la adquisición de esta propiedad abandonada por estas terceras personas, a través de una figura legal denominada usucapión.
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