Los ciclos de los negocios inmobiliarios son un tipo de fluctuación en la actividad económica. La secuencia de cambios es recurrente, no periódica; esto quiere decir que la duración de los ciclos de los económicos inmobiliarios puede variar desde poco más de un año hasta diez o más años.
Los ciclos económicos son fenómenos específicos de las economías basadas en el dinero y en la actividad comercial, lo cual tiene incidencia directa en el mercado de los Bienes Raíces. La economía, es afectada por las lluvias hasta por la política y afecta al lucro de las empresas inmobiliarias que buscan maximizar sus beneficios.
Cuestiones previas: Como ya se adelantó, los ciclos económicos de un país o una determinada región serán determinantes para el mercado inmobiliario. Es necesario comprender las “condiciones de mercado” para proyectar sus consecuencias en el desarrollo de la actividad económica inmobiliaria.
MERCADO EN DESARROLLO: En condiciones normales el Mercado Inmobiliario se activa gracias al desarrollo de la Economía de un país, entonces habrá fluidez en los créditos hipotecarios, los clientes compran, tendrán capacidad adquisitiva, tendrán fluidez tanto en alquileres como en las compras hacia el mercado. Se estimula la inversión y aparecerán los nuevos proyectos inmobiliarios. Todo esto genera estabilidad y equilibrio en la oferta y la demanda, en consecuencia se tendrá una actividad inmobiliaria en EXPANSIÓN.
MERCADO EN CRISIS: Las crisis económicas generan graves consecuencias al Mercado Inmobiliario. Sin créditos hipotecarios, sin capacidad de compra, se produce inestabilidad en la Oferta y la Demanda, que afecta al Mercado Inmobiliario, los clientes no compran y se centran únicamente en los alquileres, a veces tampoco habrá oferta de inmuebles para alquilar. Esta situación producirá un estancamiento inmobiliario con graves consecuencias para la economía.
Puede considerarse cada ciclo económico constituido por cuatro fases o etapas, las cuales se pueden clasificar en:
1) Recuperación: Es la fase ascendente del ciclo. Se produce una renovación del capital que tiene efectos multiplicadores sobre la actividad económica generando una fase de crecimiento económico y por tanto de superación de la crisis. La economía está en EXPANSIÓN cuando la actividad general en la fase de recuperación supera el auge del ciclo económico inmediatamente anterior. Sus características son:
- Crecimiento de la demanda.
- Crecimiento de la inversión.
- Crecimiento de la producción.
- Crecimiento de los beneficios.
- Crecimiento del empleo.
2) Expansión y auge: Es el momento más elevado del ciclo económico. En este punto se producen una serie de rigideces que interrumpen el crecimiento de la economía, propiciando el comienzo de una fase de recesión. Sus características son:
- Gran demanda.
- Las inversiones son más grandes.
- La producción más fuerte.
- Los beneficios aumentan.
- Los salarios aumentan.
- Los costos aumentan.
3) Desaceleración: Corresponde a la fase descendente del ciclo. En la recesión se produce una caída importante de la inversión, la producción y el empleo. Una crisis es una recesión particularmente abrupta. Si además durante la recesión la economía cae por debajo del nivel mínimo de la recesión anterior estamos frente a una contracción. Sus características son:
- El crecimiento comienza a frenarse.
- La producción se estanca.
- Comienzan los despidos.
- Bajan los salarios.
- Los beneficios son menores.
- Hay inflación.
4) Contracción: el punto más bajo del ciclo. Se caracteriza por un alto nivel de desempleo y una baja demanda de los consumidores en relación con la capacidad productiva de bienes de consumo, como los Bienes Raíces (bienes de consumo “durable”). Durante esta fase los precios bajan o permanecen estables. A menudo se usa DEPRESIÓN simplemente para indicar una recesión particularmente intensa, por ejemplo si la tasa de desempleo excede del 10%. Sus características son:
- Decrece velozmente la demanda.
- Decrece la inversión.
- Decrecen los beneficios.
- Aumentan los despidos.
- Se reducen los salarios.
- El endeudamiento público y privado sube.
- Las empresas quiebran.
- Hay inflación o deflación.
Conocer las 4 fases de los ciclos económicos inmobiliarios será determinante al momento de decidir por el mejor plan de inversión en Bienes Raíces, ya que el inversionista o desarrollador de proyectos sabio, conoce lo suficiente acerca de los ciclos, para saber cuándo ha llegado el momento oportuno para lo que desea hacer.
Jefferson Jordán Aldave – SOCIEDAD PERUANA DE DESARROLLO EN BIENES RAÍCES
