Desde el 2015 entró en vigencia el Decreto Legislativo N° 1177, que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda, luego de haberse publicado el Reglamento en el Diario oficial El Peruano.
El régimen, en principio, es facultativo y pretende promover la inversión en la construcción de inmuebles destinados a arrendamiento para uso de vivienda, este régimen no es aplicable para bienes inmuebles cuyo uso sea industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativo, asistencial, cultural, educativo u otro.
La norma ha establecido 3 modalidades de contratación, las mismas que deberán ser registradas en el Registro Administrativo de Arrendamiento para vivienda – RAV. Estas modalidades están contenidas en 3 formularios distintos: FUA, FUAO y FUAL.
Según el Decreto Legislativo 1177, en cualquiera de los tres contratos (alquiler, alquiler-venta, leasing inmobiliario) existen cinco motivos por los que se puede optar por el Proceso Único de desalojo. Estos son:
1) Vencimiento del contrato: Es decir al haber culminado el tiempo del alquiler que el arrendador y el arrendatario acordaron. Esta fecha de vencimiento debe estar sustentada en el formulario respectivo.
2) Por mutuo acuerdo: Ambas partes pueden haber llegado a un acuerdo para poner fin al alquiler. Este acuerdo debe estar sustentado en acta con firmas legalizadas.
3) Por incumplimiento de pago de la renta: El inquilino (arrendatario) que no cumpla con el pago del alquiler por dos meses consecutivos, no solo es desalojado, sino que, obviamente, “malogra” su historial crediticio.
4) Por no cumplir con el pago de otros “conceptos complementarios”: Este sería uno de los puntos en los que hay que ser muy cuidadoso y casi no se ha hablado al respecto. Esos conceptos complementarios son la cuota de mantenimiento de la vivienda, agua, luz y otros pagos que se puedan acordar en el contrato. En el caso de los “conceptos complementarios” la ley da un plazo máximo de seis meses consecutivos antes de poder iniciar las acciones de desalojo.
5) Por darle al inmueble un uso diferente al de vivienda: Es importante tener en cuenta que los inmuebles que se adquieran mediante estos mecanismos solo deben ser usados como vivienda.
De esta manera, una vez concluido el contrato el propietario puede demandar el desalojo ante el juez de paz del distrito donde se ubica el inmueble. El magistrado notifica al ocupante para que conteste en cinco días hábiles; con su respuesta o sin ella, el juez resuelve dentro de los tres días siguientes, bajo responsabilidad.
Si la sentencia declara fundado el desalojo, el lanzamiento se ejecuta de inmediato contra quien esté en el predio. Si el ocupante ilegítimo se resiste, o la Policía Nacional no colabora, serán responsables penalmente. La apelación que interponga el poseedor no suspende el lanzamiento.
Cabe recordar que este tipo de desalojo solo es posible en arrendamientos de vivienda y siempre que los contratos se hayan celebrado al amparo del Decreto Legislativo 1177, utilizando los formularios y procedimientos previstos en esta norma.
