Vamos a tratar este tema, que es complejo en 4 etapas:
- La situación actual
- El contrato de arrendamiento
- Soluciones ante la crisis
- El aspecto tributario
LA SITUACIÓN ACTUAL
En el Perú existe alrededor de 1’256,520 familias que residen en viviendas alquiladas, 579,244 familias que moran en inmuebles cedidos según el último censo del 2017, es decir, alrededor del 23.8 % de todas las familias peruanas viven en inmuebles que pertenecen a distintos propietarios y que constituyen alrededor de la ¼ parte de la sociedad peruana.
Millones de familias en nuestro país y en todo el mundo se encuentran confinadas a permanecer aislados socialmente por efectos del coronavirus o Covid -19.
¿Y que estamos haciendo?
El Congreso de la República a raíz de esta situación ha planteado el Proyecto de Ley N° 4894/2020 que propone suspender el cobro de servicios de agua, energía eléctrica, gas, telefonía fija, celular, internet, pago de alquileres y préstamos de entidades del sistema financiero. Sin cobro de alguno de interés o mora aplicables, por un plazo de dos meses.
Ante esta propuesta, debemos señalar, que la contrastación entre propietarios arrendadores de inmuebles pequeños o medianos con grandes empresas como son las entidades bancarias o financieras o empresas de telecomunicaciones no es factible. La diferencia es abismal se trata de personas y deudas de condiciones diferentes, que lo que haría es trasladar las deudas de un individuo a otro y no solucionaría el real problema. A quienes afectaría directamente este proyecto de ley en su mayoría son personas naturales las cuales cuentan con el ingreso de la renta mensual para tener una vida tranquila y en muchos casos de subsistencia.
Por otro lado, esta situación de carácter extraordinario y excepcional nos obliga a redefinir, replantear, reinventar todas las actividades humanas, nos exige ahora más que nunca a ser productivos, eficientes y creativos, teniendo como base fundamental desechar el individualismo y exaltar valores como la solidaridad y respeto para con el prójimo. Esta crisis es transversal afecta a todos los ciudadanos en diferentes niveles, encontrándonos ante una incertidumbre, pues no sabemos cuánto va a durar, unos meses, un año o quizás dos. Desconocemos por ahora, sus efectos económicos y sociales en nuestra vida. Sin embargo, sabemos que esta realidad es momentánea, que esta circunstancia va a pasar, que sólo es una piedra en nuestra travesía, la travesía la hacemos nosotros conforme a lo que asumimos en este caso específico cada uno dentro de nuestra posición en el sector inmobiliario: asesores, agentes inmobiliarios, ,ingenieros, administradores, desarrolladores, arquitectos, abogados, constructores, funcionarios del sector financiero bancario, funcionarios del Estado, de los gobiernos locales, propietarios, arrendadores y arrendatarios, estos últimos a quienes nos dirigiremos líneas abajo.
El arrendamiento no escapa a esta realidad, además de ser un tema social, también involucra un replanteamiento del arrendamiento como actividad inmobiliaria. Ya no se trata simplemente de esperar mensualmente la renta y cobrar, supone hoy un servicio renovado, un modelo creativo que responda en las necesidades relacionales entre inquilino y propietario, creando sistemas, formatos diferentes y un seguimiento a nuestros arrendatarios. Saber más de ellos, cómo va su negocio, cómo se encuentra en su trabajo, cual es la proyección en su empresa, profesión u oficio, para que ambos arrendador y arrendatario gocen de la tranquilidad y visión conjunta de un futuro optimista.
LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
Muchos abogados y juristas han salido a la palestra a dar soluciones “jurídicas” y argumentos de defensa a favor de los arrendadores y otros a favor de los arrendatarios. Algunos plantean que los arrendatarios durante esta etapa de confinamiento no deben pagar absolutamente nada, varios mantienen la tesis de no pago por excesiva onerosidad de la prestación, otros alegan caso fortuito o fuerza mayor, ciertos abogados también plantean que el contrato es ley para las partes y no se puede resolver sino por acuerdo de voluntades y en fin un sin número de propuestas que no harían más que generar conflictos sociales en el peor de los casos o inducir en el mejor de ellos a procesos judiciales de uno o dos años a sus clientes.
Lo real es que muchos de los arrendatarios tendrán dificultad para cumplir con sus obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento, siendo un hecho imprevisible e inevitable como es la pandemia, el objetivo es que tanto el propietario como el inquilino salgan lo menos perjudicados posible de este momento escabroso como el que estamos viviendo.
SOLUCIONES ANTE LA CRISIS RESPECTO A LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
Cada caso particular es diferente, y se tendrá que revisar el contrato y negociar sus cláusulas, exponiendo arrendador y arrendatario de forma transparente la situación de cada uno. Aquí tienen una tarea importante el abogado y/o agente inmobiliario.
Proponemos varias alternativas, que se tendrán que materializar en una adenda o cláusula adicional, a saber:
- Rebajar temporalmente la renta mensual
- Rebajar la renta hasta la culminación del contrato
- Postergar el pago por una cantidad de meses.
- Prorratear los montos que no se pagan en los meses posteriores
- Suspensión del abono por un mes y después reanudar el pago de la renta distribuyendo los pagos no pagados.
- Pago escalonado cada dos meses.
- Fraccionamiento del pago en cuotas de menos a más
- Condonación de la deuda en dos meses.
Las partes deberán determinar el pago o no de intereses.
Adicionalmente, existe un elemento esencial a considerar por los contratantes que es el tiempo, como lo habíamos mencionado desconocemos la duración de esta pandemia, así que tenemos que ser prudentes en relación al periodo contractual.
En resumen, cada caso es singular, peculiar, lo importante es que ambas partes piensen en el otro, solidariamente, todos en estas circunstancias vamos a sufrir una pérdida económica. Lo importante es que sea lo menos posible. Si pactamos la resolución del contrato que también es una posibilidad, estaremos consientes que encontrar un nuevo inquilino tomará su tiempo y consecuentemente no tendremos ningún ingreso económico. Esta medida sólo es recomendable cuando el arrendatario es deudor, y lo mejor que podríamos hacer es que se retire lo antes posible.
En todo caso, cualquiera sea la solución que se obtenga, si no se basa en la realidad del negocio o la situación económica del arrendatario y el arrendador, este acuerdo será insostenible en el tiempo. Así es que lo más saludable es ser transparentes y realistas en la negociación.
ASPECTO TRIBUTARIO
No olvidemos que por el arrendamiento corresponde al arrendador el pago del impuesto a la renta de primera categoría, y éste se paga de acuerdo al monto de renta mensual, pague o no el inquilino, si por ejemplo ambos optan por rebajar la renta o negocian un pago escalonado de menos a más, el pago del impuesto es menor inicialmente, por esta razón es importante que suscriban los contratantes lo más pronto posible una cláusula adicional al contrato y ésta sea legalizada ante notario público, para que sea reconocida legalmente por la entidad recaudadora SUNAT y no tener problemas posteriormente.
Marina Fuentes
CEO Sociedad Peruana de Bienes Raíces
