ASPECTOS FINANCIEROS EN EL MUNDO INMOBILIARIO


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En el mundo Inmobiliario los Aspectos financieros son muy importantes para poder llevar a cabo un Proyecto Inmobiliario. Entre los más importantes tenemos a: las modalidades de Financiamiento Hipotecario, crédito hipotecario, requisitos para un proyecto inmobiliario, Mi vivienda entre otros. A continuación se desarrollaran de manera breve y concisa algunos de esos aspectos.

El modelo convencional de financiamiento hipotecario consiste en que una entidad financiera otorga un crédito a una persona a largo plazo (por lo menos diez años) para adquirir una vivienda. La garantía que el banco toma es la hipoteca del inmueble.

Dentro de América Latina el Perú Tiene una gran particularidad: El 70% de la Economía de las personas es informal. Esto significa que los ingresos del 70% de las personas no proviene de una planilla ni de un negocio formal, sino de actividades informales, negocios propios, eventuales o estacionales. Lo más relevante es que estas personas no reciben el mismo sueldo todos los meses ni en la misma fecha. Por lo tanto el formal siempre será un mejor sujeto de crédito.

Y fue así como durante los primeros años del boom inmobiliario hasta el 2012, una buena parte de las personas con ingresos formales (parte del 30%) obtuvieron un crédito hipotecario y se hicieron propietarios de una vivienda. Pero ¿qué pasó con la mayoría de las personas, el otro 70%?.

Ser informal no significa que uno no sea sujeto de crédito. El problema es que para un banco es difícil identificar la real capacidad de pago. Para eso se desarrollaron mecanismos de calificación de clientes que no se basan en evaluar los ingresos (que funciona bien para personas de ingresos formales y estables), sino la capacidad de pago. El cual consistía en realizar un depósito de una cantidad de dinero igual a la cuota mensual del crédito  hipotecario que se deseaba obtener durante  un plazo determinado (digamos 6 meses).Si se cumplía con efectuar dichos depósitos en el plazo establecido entonces se habría demostrado la capacidad de generar la cantidad de dinero suficiente para realizar el pago de las cuotas de un posible crédito y el banco te podría calificar para un crédito. Este mecanismo, que lo podemos llamar calificación por ahorro, existe en el mercado desde el 2010 aproximadamente. La calificación por ahorro se convirtió en un mecanismo muy potente de acceso al crédito que antes no existía y que luego servía para atender al 70% de las personas de economía informal. El potencial era enorme. Y los desembolsos de créditos hipotecarios seguían creciendo. Pero no todo  dura para siempre y la morosidad de créditos hipotecarios que calificaron por ahorro empezó a crecer. Y llegando al 2013, los bancos entendieron que la calificación por ahorro sin hacer preguntas de dónde venían el dinero era muy riesgoso. Un año después, los bancos, luego de tener que lidiar con las altas morosidades de los créditos hipotecarios que calificaron por ahorro, pero aún interesados en el alto potencial del mercado de viviendas para personas de economía informal, se fueron al otro extremo: los programas de calificación por ahorro alargaron sus plazos (hasta 12 meses), pero además empezaron a calificar a los clientes.

En conclusión : En un mercado en el que la gran mayoría de la población tiene una economía informal, los mecanismos de calificación crediticia por ahorro son una excelente idea, pero hoy, como existen, no son suficientes.

Ésta es la razón por la cual el Ejecutivo ha peleado mucho por la nueva ley de arrendamiento y los programas de alquiler-venta, leasing inmobiliario y la mencionada capitalización inmobiliaria. Y es porque estos programas buscan atacar el problema principal: se necesitan nuevas formas de calificar para un crédito hipotecario a familias de economía informal.

Según Asbanc, la tasa de interés de los créditos hipotecarios se redujo en más de 3 puntos porcentuales (de 10% a 7% aproximadamente) en los últimos ocho años. Así, la tendencia es que la tasas de interés sigan cayendo.

De acuerdo a información proporcionada por la SBS, la tasa de interés promedio al día de hoy es de 7,61%, por debajo del 9,82% registrado a inicios del 2010.

No obstante, esta caída en las tasas no es apreciable en todos los bancos: de los nueve que ofrecen este tipo de financiamiento, dos subieron sus tasas entre 0,5 y un punto porcentual aproximadamente respecto a lo registrado hace ocho años.

Cabe señalar que la tasa de interés depende del riesgo crediticio individual por lo que este podría variar a las tasas oficiales publicadas por la SBS.

Por otra parte en la actualidad, vemos una serie de ofertas y opciones para que las personas puedan adquirir un departamento nuevo. Las inmobiliarias en Lima van cambiando su oferta de acuerdo a la demanda actual. ¿Cómo? Pues antes diseñaban sus proyectos teniendo en mente solo a familias construyendo departamento  más  amplios, con más cuartos y más servicios. Eso ha cambiado con el paso de los años, ahora son más los jóvenes que buscan tener su departamento propio. Esta tendencia era ridícula hace unos años, pero hoy en día las inmobiliarias han tenido que adaptarse a lo que la jóven demanda exige.

Préstamo hipotecario Joven: Este es un servicio que solo lo ofrece una identidad bancaria (Banco Continental). En él, los jóvenes de 25 a 35 años podrán acceder a un crédito que les permitirá comprar una vivienda en planos o terminada. Los requisitos para obtener este beneficio son los siguientes:

  • Contar de preferencia con estudios universitarios concluidos (tercio superior) o maestría.
  • Tener 35 años como máximo al momento de solicitar el préstamo.
  • Antigüedad laboral mínima de un año (12 meses).
  • Ingreso neto mínimo de S/.3, 500 mensuales.
  • Último recibo de agua, luz o teléfono.
  • Documento de identidad del solicitante y cónyuge.

 

Documentos generales:

  • Documento de identidad del solicitante y cónyuge
  • Recibo de agua, luz y/o teléfono
  • Autovalúo/ impuesto al valor patrimonial predial (PU-HR). (OPCIONAL)
  • Tarjeta(s) de propiedad del vehículo, si es propietario. (OPCIONAL

 

Trabajadores dependientes 

  • Tres últimas boletas de paso
  • Certificado de retenciones de quinta categoría del último año

 

Trabajadores independientes:

  • Copia del Registro Único del Independiente (RUC)
  • Declaración Jurada del Impuesto a la Renta de Cuarta Categoría de los dos últimos años
  • Recibo por honorarios profesionales de los cuatro últimos meses
  • Contrato de trabajo

 

 

Para la  modalidad Mivivienda se requiere no ser propietario de algún inmueble y contar con el 10% del valor de la vivienda a comprar. Aquí, el subsidio del Estado se da sobre el Bono del buen pagador, que puede ser hasta S/ 17,000 para las viviendas de menor costo, con un límite inferior de S/ 5,000 para las de mayor precio. La persona que quiera acceder a esta modalidad debe ser calificada por una entidad financiera que apruebe el financiamiento del saldo en el valor del inmueble.

 

 

 

Elaborado por el Alumno Miguel Ángel Velarde Muñoz

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