El presente artículo desarrolla un análisis propio de la situación actual de los predios urbanos y de los beneficios que representa tener un inmueble saneado física y legalmente. El Perú es un país que tiene un alto índice de informalidad predial; debido a que, los trámites de transferencia de propiedad inmueble son muy costosos, lentos y acarrea un largo proceso de trámites, generando una gran inversión de dinero y de tiempo, a esto le sumamos las costumbres y la idiosincrasia de la población peruana de no vender sus propiedades sino de transferirlas a sus descendientes, siendo esta una de las causas de no sanear sus propiedades. El Estado está haciendo un gran esfuerzo por la regularización de las propiedades sin éxito hasta el momento.
El saneamiento de inmuebles está regulado por la Ley 27157 de regularización de edificaciones, del procedimiento de la declaratoria de fábrica, del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común.
Pues bien, ¿cuál será el patrimonio más importante que tiene una familia?, definitivamente es el predio donde vive; la familia ahorra toda su vida para hacer realidad el sueño de la casa propia, pero se descuida de realizar el saneamiento físico legal del bien. Es por ello que, debemos subrayar la importancia que representa regularizar todos los tramites, ya que esto permitirá la inscripción de la propiedad en los registros públicos
Actualmente, la mayoría de las personas solamente utilizan sus predios con una utilidad física, puesto que, les da protección, seguridad, un lugar donde vivir y confort. Además de este beneficio físico la propiedad debería ser usada como un activo, para que pueda convertirse en capital; es decir, tener la posibilidad de ser utilizada con funciones económicas; así como, darla en garantía para apalancar créditos, arrendarla, establecer derechos de servidumbre.
En nuestro país las inscripciones de las propiedades inmuebles ante SUNARP no reflejan la realidad; porque, un gran porcentaje de estas solo se inscriben como terrenos, y en realidad son casas consolidadas de dos o más pisos; por consiguiente, este hecho ocasiona la sub valoración de la propiedad que al momento de venderla no la valorizan al precio de mercado, de igual forma el propietario cuando solicita un préstamo con garantía hipotecaria ante una institución financiera, no lo obtiene por no tener saneada la propiedad.
¿En qué consiste el saneamiento físico legal de un predio urbano?
Collins Salvador Bejarano sostiene que el saneamiento físico legal de predios es el trámite destinado a la regularización de la documentación de la propiedad del terreno en primer lugar, y luego de la construcción que se haya edificado sobre este, con el objeto de obtener la titulación o acreditación idónea para su acceso a los Registros Públicos
¿Por qué es necesario hacer un saneamiento físico legal de un predio urbano?
El saneamiento físico legal de predios permite dejar los derechos de la propiedad expeditos para su inscripción en los Registros Públicos, dos son las razones primordiales de la importancia del registro:
1.-La inscripción de la propiedad en los Registros Públicos protege al propietario de terceros (organización criminal) que con mala fe se apropian del bien.
2.- La inscripción del predio en el registro facilita, en el mundo real, su transferencia, ya que los interesados en la compra de un predio le dan preferencia, por razones de seguridad legal, a los bienes inscritos sobre los bienes que no lo están.
Beneficios del Saneamiento Físico Legal de un Inmueble
Es importante tener saneado un inmueble porque ofrece muchos beneficios a su titular, quien podrá gestionar diversas operaciones financieras o comerciales, que le permitirá avanzar con el desarrollo de su propiedad para beneficio de toda la familia. Al término del proceso de saneamiento físico legal de los predios urbanos, el propietario tiene los siguientes beneficios:
1.- Tener la titularidad de dominio: dicha calidad le otorga todas las atribuciones que la ley le confiere a todo propietario.
2.- Tener registrado su derecho de propiedad ante SUNARP: lo cual generará una publicidad registral que le otorgará exclusividad en su titularidad de dominio sobre su predio.
3.- Incentivará la inversión en los bienes inmuebles: no existirá temor de invertir en el mejoramiento de su espacio físico ni en sus negocios.
4.- Aumenta el valor de los bienes inmuebles: la declaración de existencia legal de su edificación y la facultad de oponer su derecho de propiedad frente a terceros, aumentan el valor de su inmueble.
5.- Facilita la transferencia de los bienes: la exclusividad permite su fácil transferencia y circulación en el mercado.
6.- Facilita el gravamen de los bienes, las propiedades exclusivas permiten el acceso al crédito, al sistema financiero al ser objeto de garantías.
El saneamiento físico legal de los predios urbanos permite, dar seguridad jurídica a los propietarios, un mayor desarrollo tanto a nivel individual como colectivo, eleva la calidad de vida de la población, genera un mayor desarrollo en la actividad inmobiliaria y en la economía del país. Finalmente se recomienda; normas claras, reducir los costos de transacción y que las Municipalidades desarrollen capacidades para conducir el desarrollo urbano de la ciudad e implementar políticas locales eficientes, para atraer a los ciudadanos a la formalización de sus predios.
Elaborado por SPBR.
