En este año se especula sobre la Burbuja Inmobiliaria en el Perú, por un lado tenemos el incremento de las edificaciones en pequeños y grandes condominios en las capitales y los inmuebles, es cierto que existe déficit de viviendas y que tenemos a los nuevos compradores ya trabajando y buscando “independizarse”, nos hacemos la pregunta: ¿En el 2019, vamos a estar dentro de una burbuja inmobiliaria?
¿Qué es una burbuja inmobiliaria?
Una burbuja inmobiliaria es un incremento injustificado de los bienes inmuebles sin una razón lógica, ocasionado generalmente por la especulación y en el deseo de la gente de adquirir bienes para luego vender a mejor precio, aprovechando precisamente ese incremento de los precios.
¿Hay una burbuja inmobiliaria en Perú?
Pese al aumento sostenido y veloz de los precios, los indicadores consensuados indican que en el Perú no hay burbuja inmobiliaria. Según diversos especialistas inmobiliarios, no existen indicios de una burbuja inmobiliaria ya que la oferta del sector aún es pequeña a comparación con la demanda. El sector tiende a ser con fines de inversión, las posibilidades de que este evento ocurra son pocas, debido a que su oferta anual es aún baja. En caso de que en dicho sector la oferta exceda a la demanda, lo único que sucedería es que por algún tiempo corto no ingresen al mercado viviendas nuevas, hasta que se agote el stock. Luego de ello, la tendencia se revertiría.
¿Cómo se mide el tamaño de una burbuja inmobiliaria?
Se pueden hacer aproximaciones por la ratio de precios sobre alquileres o medir directamente las expectativas de los inversionistas.
La demanda artificial y la mala interpretación de la información del mercado. Además de un exceso de liquidez en el mercado, pues mientras más masa de dinero ingresa, hay más escasez de terrenos y por lo mismo los precios se elevan, exaltando también la demanda. Sin duda es un fenómeno muy complejo que puede perjudicar el desempeño económico de un país.
Por ejemplo en el mercado tenemos a las tasas de interés, tipo de cambio, hipotecas, compradores, vendedores, agentes, política económica, bancos, cajas y otras financieras. Si estas salen de control en su comportamiento entonces su peso como variable o indicador entraría en desbalance financiero y pasaría a un estado crítico, lo que traería, como consecuencia, que estalle una burbuja inmobiliaria.
Hay una desaceleración del mercado inmobiliario y no una burbuja, el boom inmobiliario en Perú fue entre el 2009 hasta el 2012, luego de esto empezó a enfriarse la economía, se desaceleraron diferentes mercados de consumidores y en contraparte, los emprendedores, comerciantes medianos y grandes empresarios ya no tienen los mismos ingresos económicos que antes, en consecuencia, los compradores potenciales, (calificados la banca) e inversionistas se reducen en números.
Recomienda que la estrategia de pre-venta como factor crítico de éxito sea rediseñada por los desarrolladores de proyectos inmobiliarios si desean incrementar sus ventas. Actualmente han cambiado las formas de comprar y vender inmuebles
Conclusiones
En este escenario donde los precios de las viviendas suben de un modo moderado, no se percibe la burbuja inmobiliaria, los precios seguirán subiendo por que existe una demanda insatisfecha y esta brecha aún no se cierra.
Nosotros como Asesores Inmobiliarios tenemos la información adecuada y actualizada por ciudad, distrito o barrio de acuerdo a nuestra zona de trabajo.
En nuestro caso conocemos los valores de las construcciones y los valores intangibles de las nuevas expansiones o construcciones, tenemos aún problemas por la estandarización de precios por zonas.
Como Asesor Inmobiliario y el lector un cliente o asesor, recomiendo tomar nota que:
- Los inmuebles están subiendo de precio
- Los intereses hipotecarios tienden a mantenerse y a bajar, sea por presión financiera internacional o apoyo del gobierno.
- Estudiar la Burbuja del Alquiler de vivienda (aumento del 5% aprox).
- Si invierte: Estudiar ratio de compra y recuperación de capital.
- Asesorarse por abogados especialistas en derecho inmobiliario.
- Manejar la estrategia de pre-venta como factor crítico de éxito.
ELABORADO POR LUIS ROMERO (ALUMNO DE LA SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES)
