En 2025, la inseguridad ciudadana sigue siendo una de las principales preocupaciones de los limeños. Según el INEI y Kantar Worldpanel, más del 80 % de los habitantes de Lima y Callao considera que la inseguridad es el problema urbano más grave, superando incluso a la economía o el empleo.
Sin embargo, el mercado inmobiliario limeño muestra signos de resiliencia:
- En el primer trimestre de 2025, se vendieron 6 237 unidades habitacionales, lo que representa un crecimiento del 30 % frente al año anterior.
- El precio promedio del metro cuadrado (m²) en Lima Metropolitana se mantiene en S/ 6 821, con una tendencia estable.
Cómo la inseguridad afecta al sector inmobiliario
La inseguridad no solo influye en la percepción ciudadana, sino también en la dinámica del mercado de vivienda. Los compradores e inversionistas priorizan cada vez más zonas seguras, proyectos cerrados y distritos con vigilancia efectiva.
Decisiones de compra más conservadoras
Un estudio del BCP (2025) reveló que el 57 % de los peruanos considera que la inseguridad influye directamente en sus decisiones financieras. Esto se traduce en una mayor preferencia por condominios con seguridad privada y menor disposición a comprar en zonas con alta incidencia delictiva.
Costos adicionales para desarrolladores
Los constructores y promotores inmobiliarios están destinando un mayor porcentaje de su presupuesto a seguridad, seguros, monitoreo y control de accesos, lo cual reduce los márgenes de ganancia y encarece los precios finales.
Desigualdad territorial
El mapa inmobiliario limeño se está reconfigurando según la percepción de riesgo. Los distritos más seguros mantienen precios elevados y demanda sostenida, mientras que aquellos con altos índices delictivos enfrentan menor valorización y tiempos de venta más largos.
Distritos más afectados por la inseguridad
| Distrito | Indicador de inseguridad (INEI / fuentes 2024–2025) | Razón basada en inseguridad |
|---|
| 1. San Juan de Lurigancho (SJL) | ≈11 % de denuncias en Lima Metropolitana | Es el distrito con mayor criminalidad y extorsiones. La inseguridad ha frenado la inversión inmobiliaria, aumentando la vacancia y devaluando las propiedades en zonas residenciales. |
| 2. San Martín de Porres (SMP) | ≈5.4 % de denuncias | El distrito concentra delitos de robo y asalto en vías principales. Esto mantiene precios del m² muy por debajo del promedio limeño y reduce el interés de nuevos proyectos. |
| 3. Comas | ≈5.1 % de denuncias | La alta percepción de inseguridad afecta la dinámica comercial y habitacional. Pese a mejoras en conectividad, la demanda de vivienda nueva se mantiene contenida. |
| 4. La Victoria | Inseguridad media-alta, con presencia de robos y extorsiones | Aunque sigue siendo riesgoso, la regeneración urbana y cercanía al centro histórico están revitalizando ciertas zonas, como Gamarra y el Cercado. |
| 5. Los Olivos | ≈4.1 % de denuncias | Presenta inseguridad moderada, sobre todo en zonas periféricas. Esto mantiene precios accesibles, pero con baja valorización frente a distritos con mayor seguridad. |
La inseguridad no ha detenido el crecimiento del mercado inmobiliario limeño, pero sí ha cambiado su estructura.
Los inversionistas y compradores buscan entornos más controlados y seguros, mientras que los proyectos en zonas con alta delincuencia deben ajustar precios o reforzar medidas de protección para mantener su atractivo.
En 2025, la seguridad se consolida como un nuevo factor de valor inmobiliario.
Los distritos con menor incidencia delictiva concentran la inversión y la estabilidad, mientras que las zonas más vulnerables requieren estrategias integrales de seguridad, urbanismo y confianza ciudadana para volver a ser atractivas.
¿Puede la inseguridad afectar a otros distritos y al Perú?
Sí, y ya está ocurriendo. La inseguridad no se limita a zonas tradicionalmente conflictivas: su expansión territorial y económica amenaza la estabilidad del mercado inmobiliario metropolitano y nacional.
- Distritos en transición, como San Juan de Miraflores, Ate o Villa El Salvador, muestran aumentos sostenidos en delitos y percepción de riesgo, lo que podría frenar futuros desarrollos urbanos.
- En provincias y regiones emergentes (como Chiclayo, Trujillo o Arequipa), los índices de inseguridad también están afectando la confianza del inversionista y la valorización de nuevas urbanizaciones.
- A nivel país, el incremento de delitos impacta el acceso a crédito hipotecario, eleva los seguros inmobiliarios y reduce la rentabilidad esperada de los proyectos de vivienda social o privada.
Si la tendencia continúa, la inseguridad podría trasladar la inversión inmobiliaria hacia regiones o distritos más seguros, provocando desbalances de desarrollo urbano y concentración de oferta en pocas zonas.
El para los próximos años será integrar la seguridad ciudadana como variable estructural de planificación urbana y política inmobiliaria. Sin seguridad, no hay confianza; y sin confianza, el crecimiento inmobiliario pierde sostenibilidad.
ELABORADO POR SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
