En la ciudad, el espacio adquiere una dimensión distinta que en el campo. El espacio es escaso, y se comparte entre muchos. Una de las respuestas a esta necesidad de contar con más espacio ha sido “crecer arriba”, esto ha generado que la construcción de edificios se multiplique de forma sorprendente en los últimos años, con lo que el espacio que antes era ocupado por una familia, ahora es ocupado por varias. Es así que surgió una nueva modalidad de propiedad en la que coexisten bienes de dominio exclusivo y bienes de dominio común, la cual se encuentra regulada por el derecho.
La Ley Nº 27157 – Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, publicada el 20 de julio de 1999, vigente hasta la actualidad, establece los procedimientos para el saneamiento de la titulación y de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva, así como el procedimiento para la tramitación de la declaratoria de fábrica y el régimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común.
¿Quiénes conforman la Junta de Propietarios?
En el artículo 47 de la Ley 27157 se señala que la Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de éstos; a su vez, el inciso 1 del artículo 46 de la citada norma dispone la inscripción de ésta en el Registro Público correspondiente (actualmente Registro de Predios), siendo que la inscripción se realizará en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes.
¿Por qué es importante elegir un Presidente de la Junta de Propietarios?
- Porque su designación facilitará las decisiones que desee adoptar la junta. Por ejemplo, nuevas reglas de convivencia, aprobar modificaciones de las zonas comunes, establecer derechos y obligaciones de los propietarios respecto de las zonas comunes, etc.
- Porque su elección permitirá buscar una solución a los posibles conflictos que pudieran presentarse en el edificio o condominio, la misma que constará en el acta de la reunión que se realice.
- Porque su existencia facilitará el trámite de cobro de las cuotas de los propietarios morosos, ya que la ley otorga al presidente la representación procesal necesaria de forma que, incluso, puede interponer la respectiva demanda ante el Poder Judicial.
¿Cuáles son los requisitos para inscribir al Presidente de la Junta de Propietarios en la Sunarp?
- Copia certificada por notario del Acta de la Junta de Propietarios, en el que conste el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el Reglamento Interno.
- Declaración jurada de haber realizado la convocatoria a todos los propietarios con dominio inscrito, conteniendo inserta la convocatoria realizada, con firma certificada ante notario del convocante o convocantes; o , en su defecto, cargos de las convocatorias remitidas a todos los propietarios (copia certificada o los cargos originales).
- Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita en oficinas), el cual puede ser presentado por cualquier persona.
- Pago de los derechos registrales.
El plazo de calificación es de siete (7) días hábiles de acuerdo a la complejidad del título.
Recomendaciones:
- Se recomienda previamente revisar el Reglamento Interno del edificio a fin de verificar los temas relacionados a la convocatoria, quórum, adopción de acuerdos entre otros puntos relevantes; en caso de no tenerlo podrá realizar una “lectura del título archivado”.
- La convocatoria para la elección de presidente puede realizarla el último presidente inscrito, aun cuando su mandato no se encuentre vigente. Caso contrario pueden convocar los propietarios inscritos que reúnan como mínimo el 25% de participaciones sobre zonas comunes de acuerdo a su reglamento interno.
- Lo que se lleve a cabo de acuerdo a la agenda de la convocatoria, deberá plasmarse a través de un acta, que se adhiere a su Libro de Actas y que posteriormente deberá ser llevada ante un notario a fin de solicitar una copia certificada de dicha acta.
- En caso de presentar declaración jurada para acreditar la convocatoria, esta deberá de tener la firma certificada ante notario del Presidente inscrito con mandato vigente o de todos los propietarios inscritos que representen el 25% de participación sobre zonas comunes; según el caso.
- Otra forma de acreditar documentariamente que todos los propietarios inscritos fueron notificados, son los cargos de recepción de la convocatoria válidamente realizada. Quien lo recepcione deberá firmar la convocatoria en señal de conformidad (no necesariamente el propietario, lo importante es que alguien la reciba). El cargo donde conste la convocatoria (citación) y su recepción se deberá de presentar ante los Registros Públicos.
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
