En el sistema registral peruano, tratándose del registro de predios del Registro de Propiedad Inmueble, se abre una partida registral independiente por cada predio, ello en atención al principio de especialidad y a su vez por utilización de la técnica de folio real.
El registro publicita la situación jurídica real o con trascendencia real de un inmueble y una de las formas de publicitarla es a través de la manifestación de información que obra en las partidas registrales en las cuales normalmente se consignan todas las vicisitudes jurídicas que corresponden al mismo inmueble como es el caso de la primera inscripción y los demás actos o derechos posteriores que estén relacionados al inmueble objeto de inscripción, sea su naturaleza, situación y linderos, su medida superficial; la persona natural o jurídica a cuyo favor se hace la inscripción, los gravámenes existentes sobre el inmueble, sus cancelaciones entre otras circunstancias.
En nuestro país la partida registral está conformada por 6 rubros:
Rubro A: Antecedente dominal
Este rubro indica el antecedente dominal o antecedente registral, es decir la numeración que se asigna a la partida que se abre por predio, sea porque se inmatriculó, independizó o desmembró. También el antecedente registral puede estar constituido por un código alfanumérico como ocurre con las partidas que formaron parte del Registro Predial Urbano, un ejemplo lo encontramos en la Zona Registral Nº IX – Sede Lima, donde las partidas que inician con P01 corresponden a predios ubicados en el norte, P02 en el este y P03 en el sur de Lima.
Rubro B: Descripción del predio
El Rubro B permite identificar el predio a partir de su descripción, es decir la naturaleza del inmueble, sea rústica o urbana; su medida superficial (actualmente en sistema métrico decimal); linderos y medidas perimétricas considerando los cuatro puntos cardinales como referentes, norte, sur, este u oeste o, linderos por el frente, derecha, izquierda o fondo según la naturaleza del predio, su numeración incluyendo calles o vías, jurisdicción. Asimismo, en este rubro se inscriben los actos modificatorios del predio como lo son: declaratoria de fábrica, su ampliación, remodelación, demolición; acumulación, subdivisión, desmembración, entre otros.
Este rubro también soporta la extensión de anotaciones de correlación de inscripciones, como ocurre cuando un predio se independiza de otro de mayor extensión pues el registrador abre una partida de independización y en la partida matriz publicita que de este mayor se independizó un lote, un departamento o una porción de área señalando en dicha matriz aquél antecedente en el cual se independiza la nueva unidad; lo mismo ocurre cuando se abre una partida especial por la inscripción de un derecho de superficie, pues en la partida matriz donde se extiende la respectiva anotación de correlación. Es aquí también donde se publicita el cierre de partidas, sea por acumulación, duplicidad u otro.
Rubro C: Títulos de dominio
En este rubro, se extienden entre otros, asientos traslativos de derecho de propiedad sea entre personas naturales, personas jurídicas o entre personas naturales y jurídicas, es decir el titular registral es un sujeto con personalidad jurídica.
Sin embargo, además de actos traslativos, se extienden también actos declarativos de propiedad como es el caso de la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva.
Rubro D: Cargas y gravámenes
En el Rubro D se registran las cargas y gravámenes que recaen sobre el predio, si este es afectado por varias cargas o gravámenes es de especial relevancia la aplicación del principio de prioridad, pues tendría preferencia aquél título que haya solicitado primero su inscripción, tendrá rango preferente en relación con los que se inscriban posteriormente.
Se inscriben por lo general los actos que constituyen un derecho real de hipoteca, los que modifican el derecho real como la ampliación de hipoteca o reducción de la misma, inclusive pueden darse también casos de cesión de derechos o de rango registral.
Se inscriben también pactos como el de reserva de propiedad, pues en este caso la transmisión todavía no se ha producido; y, el de retroventa, pues por este solo se pacta la posibilidad de que un bien inmueble se revierta al transferente.
Se inscriben anotaciones preventivas como las demandas y demás medidas cautelares que emanen de un mandato judicial.
Rubro E: Cancelaciones
Se inscriben los asientos que extinguen otros asientos, con expresión o no de la causa de cancelación, esto significa que registralmente el asiento que se cancela deja de existir registralmente.
Se entiende que el asiento cancelatorio es accesorio pues para cancelar se requiere la preexistencia del asiento que se cancela; asimismo, es definitivo, pues la cancelación implica la muerte o extinción del asiento que se cancela.
Uno de los supuestos de la cancelación es la caducidad, sea por mandato de la ley o por el transcurso del tiempo. Otro ejemplo es la cancelación de la declaración de nulidad del título o de la inscripción, esta declaración normalmente es judicial y debe entenderse que basta que se declare la nulidad del título para que se cancele el asiento que se extendió en virtud de eso.
Rubro F: Otros
Anteriormente denominado Registro Personal, en torno a él existían problemas cuando el titular era una persona jurídica y se solicitaba inscribir un acto que no correspondía a los otros rubros anteriormente citados, pues no era factible inscribirla en el rubro registro personal porque este rubro era exclusivo para publicitar situaciones de personas naturales, por ende se inscribía en el rubro de cargas y gravámenes lo relacionado al otro tipo de personas, lo que a su vez afectaba la expedición de certificados compendiosos de publicidad.
Ante el surgimiento de tales inconvenientes, se modificó el rubro f); sustituyéndose el Registro Personal por el Rubro Otros, en este no es frecuente la incorporación de asientos `pero uno de ellos es el referido a la situación concursal del propietario y la designación de liquidador, sea persona natural o jurídica.
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
