En el caso que se desea registrar una compraventa de un inmueble, el Registrador Público al realizar la calificación registral, deberá determinar cuál es el predio objeto de transferencia y cuál es la partida registral en la que se encuentra registrado, así se verificará si existe adecuación del título con los asientos de la partida registral; asimismo, deberá verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá practicarse la inscripción.
Para el presente artículo, cuando nos encontramos ante un título de compraventa de inmueble que precisa que también es objeto de transferencia la edificación, sin embargo al confrontar dicho título con la partida se verifica que la edificación no se encontraba inscrita ¿Deberá observarse el título? ¿La falta de inscripción de la edificación constituye obstáculo? ¿Es necesaria la previa inscripción de la edificación para poder inscribir el título de transferencia?
Al respecto, el artículo 938º del Código Civil señala que el dueño del suelo hace suyo lo que se adhiere materialmente a él, esto es, los materiales de construcción. Por ello debe afirmarse que en principio, como regla general; y mientras no se acredite lo contrario –la propiedad de la edificación le corresponde al propietario del suelo, sin interesar si los materiales o los servicios fueron costeados con recursos ajenos o del propietario del suelo. Basta pues, determinar la titularidad del suelo para determinar la pertenencia de la edificación.
Si en la partida registral no consta la edificación inscrita, pero sin embargo en el título de transferencia (compraventa de inmueble) consta que la edificación también es objeto de la citada transferencia, cabe señalar que, con la sola transferencia del suelo se determina la pertenencia de la edificación a este conforme a lo señalado en los párrafos que anteceden; por tanto, una observación por la falta de inscripción de la edificación no tendría fundamento ya que la falta de inscripción de la edificación no constituye un obstáculo.
Asimismo, si bien es cierto que no existe adecuación del título de compraventa con los antecedentes registrales, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios permite la inscripción de la transferencia, en la medida que busca facilitar el tráfico económico.
Por otro lado, debe tenerse en cuenta que nuestro sistema registral es declarativo, la transferencia de propiedad inmobiliaria ocurre extra registralmente, por lo que puede ocurrir que en la realidad si existe una edificación y como tal consta en el título de transferencia, pero su no inscripción no debe impedir la inscripción del cambio de titularidad, teniendo en cuenta además que la inscripción de la declaratoria de fábrica no es obligatoria, toda vez que en nuestro sistema registral la inscripción registral no es obligatoria sino voluntaria.
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
