CONFLICTOS EN CONDOMINIOS

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En Lima Metropolitana un 95% de edificios no tiene su junta de propietarios inscrita en los Registros Públicos. Esto se debe al alto costo de la inscripción, que puede llegar a los S/. 3.500. Su ausencia genera que haya más morosos.

¿Qué es una Junta de Propietarios?

Cuando varios propietarios conviven al interior de un mismo edificio o en un conjunto de ellos, se convierten en “doblemente propietarios”, ya que son propietarios EXCLUSIVOS de una sección del edificio (que por lo general es un departamento) y a la vez son propietarios COMUNES de determinados espacios de uso común (que pueden ser jardines, piscinas, albercas, etc.).

Precisamente, a éste régimen de propiedad al cual se encuentran sujetos los propietarios de viviendas al interior de un edificio se le conoce como régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.

Ahora bien, la evidente comunidad de intereses que existe entre los propietarios de un edificio sometidos al régimen en mención hace que la Ley considere como necesaria la existencia de una “Entidad” encargada de la gestión y la administración de las áreas de propiedad común. A esta entidad se le conoce como la Junta de Propietarios.

¿Para qué sirve la Junta de Propietarios?

En base a lo señalado, podemos definir a la Junta de Propietarios como aquella entidad –conformada por todos los propietarios- encargada de conservar y mantener los bienes comunes a efectos de que se generen las condiciones propicias para disfrutar sus espacios exclusivos de la manera más satisfactoria posible. Entonces, la Junta de Propietarios se constituye como una “herramienta para optimizar la administración y conservación de los espacios y bienes de propiedad común.
Los conflictos que puedan surgir en los edificios multifamiliares pueden ser resueltos a través de la junta de propietarios, cuya función es representar a todos los propietarios del edificio y buscar una buena administración de las áreas comunes de los edificios (pasadizos, escaleras, fachadas y jardines).

Hay una diferencia entre una junta formal e informal. La formal es la que está inscrita en los Registros Públicos, en tanto la informal, no. En nuestro país la última es la que predomina.

Hoy en día un 95% de edificios en Lima Metropolitana no tienen junta legal constituida y de eso se valen algunos propietarios para no pagar su cuota de mantenimiento porque no se puede iniciar la acción legal para cobrarles.

Esta informalidad se debe principalmente al costo de la inscripción pues varía entre S/. 2 mil y S/. 3.500. A ello se suma que los propietarios se preguntan para qué servirá dicho registro.

En la realidad sucede que como al vecino moroso no se le sanciona, otro vecino también deja de pagar y así se incrementa la deuda. A largo plazo esto va a afectar a los demás propietarios que están al día porque se les quita el agua o la luz.

Un rol importante de la junta de propietarios, sea formal o no, debe ser la elaboración de un reglamento interno, avalado en la Ley de Regularización de Edificaciones (Nº 27157).

Generalmente cada año se cambia la junta de propietarios. Pero eso tiene que ver con el reglamento que elaboró la junta con apoyo de la constructora o la inmobiliaria.

Ventaja de lo formal           
Tener formalmente una Junta de Propietarios es como tener un DNI, con el cual se puede sacar un Registro Único de Contribuyente (RUC), contratar a empresas terceras para el personal de servicios del edificio (Limpieza y seguridad) poner en planilla a ese personal, abrir cuentas en las entidades bancarias y –a diferencia de lo ilegal– sí se puede abrir juicio a un moroso.

Al ser legal, al vecino que no paga el mantenimiento se le puede mandar una carta notarial. Si no hace caso, la junta puede interponer una demanda en el Poder Judicial. Puede determinar si se puede tomar una cochera y pagar la deuda que tiene.

 Todo edificio multifamiliar debe tener un reglamento interno

La ley de edificaciones establece que todo inmueble de propiedad compartida debe tener un reglamento interno, cuyo cumplimiento debe ser obligatorio.

El reglamento debe señalar las áreas, numeración y el uso al que deberá estar destinada cada una de ellas, ya sea vivienda, comercio, oficina o estacionamiento.

Debe precisar los  derechos y obligaciones de los propietarios, así como las  limitaciones y disposiciones que se acuerden.
Una junta legal puede hacer cualquier operación que el Reglamento lo permita y si la Junta lo ve conveniente. Por ejemplo podrían alquilar la azotea para poner un aviso luminoso y tener ingresos. Eso puede reducir las cuotas de mantenimiento.

Información

El 70% de edificios multifamiliares de Lima tiene conflictos de relación entre sus vecinos debido a la falta de información de las normas, deberes y derechos de convivencia por el departamento, Los propietarios aducen que han adquirido su departamento, pero en realidad han comprado un porcentaje del condominio. Es decir, no solo pagan por su vivienda, sino también por las áreas comunes (pasadizos, escaleras, fachadas y jardines), y las áreas exclusivas como estacionamientos y depósitos.

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