Muchas veces los inversionistas de bienes raíces se preguntan en qué lugar es conveniente realizar una inversión inmobiliaria. Para poder dar una respuesta a ésta interrogante, siempre se debe analizar el lugar, en relación al comportamiento del distrito donde está ubicado el inmueble en el cual se va invertir, e indudablemente en relación al tiempo.
En toda inversión inmobiliaria lo primordial es identificar la rentabilidad o el Retorno sobre la Inversión (ROI), vale decir, el resultado del precio pagado por el inmueble adquirido entre la renta mensual por el arrendamiento del mismo. Para ser más precisos, lo que queda luego de pagar los impuestos y los costos de reparación del inmueble.
El Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) elabora diferentes indicadores que permiten realizar un seguimiento de la evolución del mercado inmobiliario a partir de información que el Banco recopila semanalmente sobre precios de venta y alquileres de departamentos, entre otros. Considerando que se cuenta con muestras pequeñas y heterogéneas, el indicador estadístico que se utiliza es la mediana. Los distritos de donde se recaba la información son: Barranco, La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro, Surco, Surquillo, Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre y San Miguel. Esta nota abarca la información al tercer trimestre de 2019.
El índice inmobiliario PER, que mide en cuantos años se recupera el valor de adquisición de las viviendas mediante los ingresos obtenidos por su alquiler, ascendió a su punto más alto del 2019 (17.6 años), según estadísticas del BCR al cierre de setiembre.
En la mayoría de distritos el PER se incrementó durante el tercer trimestre del año. Este indicador es más elevado en La Molina (21.9), San Borja (19.4) y San Isidro (19.3), lo que significa que en estos distritos la recuperación de una inversión a base de alquileres no es muy rentable.
Por el contrario, según este estudio oficial, la inversión se recupera más rápido en Pueblo Libre (15.5), San Miguel (15.6) Y Lince (15.7). Por ende, Usted estimado lector si desea invertir en viviendas para arrendarlas obtendrá una rentabilidad mayor en estos distritos de Lima.
¿EN QUÉ DISTRITO INVERTIRIAS PARA RECUPERAR LO MAS PRONTO POSIBLE TU DINERO?
Si hacemos un análisis simple, sólo midiendo el trimestre de este año la respuesta sería Pueblo Libre por obtener una recuperación del dinero invertido en 15 años y 5 meses en comparación de los otros distritos limeños.
Sin embargo, para efectos de determinar una inversión en determinada área tenemos que considerar el factor histórico, es decir, el comportamiento del distrito en los años anteriores. Tomando esta consideración que en realidad tendría que realizarse en base a un análisis de los últimos 5 años tenemos al distrito de San Miguel con una variable de -0.4 en relación al año anterior; hecho que es importante pues el tiempo para recuperar nuestra inversión ha disminuido , indicando una tendencia de baja. Y por lo tanto sería una de las respuestas correctas. Otra respuesta correcta sería el distrito de Lince por cuanto tiene una variación de “0” siendo una inversión estable.
ELABORADO POR MARINA FUENTES C.
ASESORA E INVERSIONISTA INMOBILIARIA
