La actividad del sector inmobiliario sigue en expansión, con una alta demanda de departamentos que impulsa a las constructoras a desarrollar nuevos proyectos residenciales. Sin embargo, un análisis detallado del sector revela que la mayoría de estos desarrollos no superan los 10 pisos de altura. Esto se debe a una combinación de factores como las restricciones de zonificación, las características del suelo urbano y las preferencias de los compradores.
Según un informe de Tinsa Perú, al tercer trimestre del 2024, se registraron alrededor de 1,130 proyectos inmobiliarios activos a nivel nacional, de los cuales casi 1,000 se encuentran en Lima y Callao. Estos proyectos abarcan diversas fases de desarrollo y reflejan una preferencia predominante por edificios de baja altura. De hecho, el 49.4% de los desarrollos inmobiliarios en Lima Metropolitana y Callao tienen 10 pisos o menos, mientras que solo el 33.4% son de 16 pisos o más y el 17.1% cuentan con entre 11 y 15 pisos.Esta tendencia hacia edificios de menor altura se acentúa en ciertas zonas como Surco, Miraflores, San Isidro, San Borja y Chorrillos, donde se concentra un alto porcentaje de este tipo de proyectos. En distritos costeros y de menor densidad, como las playas del sur, los desarrollos inmobiliarios suelen tener aún menos altura debido a las regulaciones locales.
Factores detrás de los proyectos de menor alturaEl diseño de edificios de baja altura responde a diversos factores. Uno de los más importantes es la zonificación urbana, que limita la altura máxima de las construcciones en determinadas áreas. Además, las constructoras priorizan este tipo de proyectos en zonas donde los terrenos son más amplios y la normativa permite desarrollar viviendas que optimizan el uso del espacio urbano.Otro factor es la preferencia de los compradores, quienes valoran la convivencia en edificios menos densos. Este modelo permite a las inmobiliarias ofrecer precios más competitivos, ya que un mayor número de unidades en un mismo terreno tiende a reducir los costos por vivienda, haciendo más accesible la compra de departamentos.
Zonas con mayor actividad inmobiliariaEn el 2024, los distritos de Lima Top (Miraflores, San Isidro, Santiago de Surco, La Molina, San Borja y Barranco) y Lima Moderna (Surquillo, Lince, Magdalena, San Miguel, Jesús María y Pueblo Libre) concentraron aproximadamente el 60% de los nuevos proyectos inmobiliarios. Estas zonas destacan por su conectividad, proximidad a centros financieros y empresariales, y acceso a servicios como hospitales, colegios, parques y mercados.Distritos como Jesús María, Pueblo Libre, Surco y Miraflores han mostrado un notable incremento en su oferta inmobiliaria debido a su atractiva ubicación y características que responden a las necesidades de los compradores. En estas áreas, se priorizan desarrollos que maximizan la cantidad de viviendas sin exceder las restricciones de altura.
Características de los departamentos más demandadosLa tendencia del mercado también revela una preferencia por departamentos más pequeños pero funcionales. El 43% de las viviendas vendidas tienen entre 60 y 80 m², mientras que el 31% se encuentra entre 40 y 60 m². Solo el 20% de las ventas corresponden a inmuebles de más de 80 m², lo que refleja la búsqueda de espacios asequibles.En cuanto a la distribución, dos de cada cinco departamentos disponibles tienen dos dormitorios, seguidos de los de tres dormitorios, que representan el 35.7% de la oferta. Esta configuración responde a las necesidades de familias jóvenes y parejas, quienes valoran la eficiencia de los espacios interiores combinados con áreas comunes funcionales.
Tendencias y futuro del mercado inmobiliarioLa construcción de edificios más altos se está convirtiendo en una prioridad para maximizar el uso del suelo urbano. Si bien las viviendas de menor altura siguen siendo predominantes, las zonas con alta densidad poblacional y mayor desarrollo económico están apostando por construcciones verticales que incrementan el número de unidades residenciales y optimizan costos.Por otro lado, la tendencia hacia departamentos más pequeños refleja no solo las condiciones económicas que limitan el acceso a viviendas de mayor tamaño, sino también una adaptación a las necesidades del mercado. Este enfoque permite ofrecer precios más competitivos al tiempo que se diseñan espacios funcionales que responden a las expectativas de los compradores.Mirando hacia el 2025, se prevé que la preferencia por edificios de baja altura continuará, aunque con un mayor énfasis en sostenibilidad y diseño eficiente. Más del 70% de los nuevos proyectos en Lima Metropolitana están proyectados para integrar tecnologías que optimicen el uso del suelo y reduzcan costos. Además, el diseño sostenible será clave, con prácticas como la construcción modular y el uso de materiales ecológicos. Esto no solo mejorará la eficiencia, sino que también atenderá la creciente demanda de compradores que valoran el impacto ambiental reducido y el equilibrio entre calidad, precio y sostenibilidad.
La dinámica inmobiliaria de Lima refleja una combinación de expansión y adaptación, marcada por la predominancia de edificios de menor altura debido a regulaciones locales y preferencias del mercado. Esta tendencia, impulsada por compradores que buscan espacios funcionales y accesibles, se complementa con un enfoque hacia la sostenibilidad, con proyecciones que apuntan a una mayor integración de tecnologías ecológicas y diseños eficientes en 2025. Distritos emergentes como Jesús María, Pueblo Libre y Magdalena destacan por su crecimiento en proyectos residenciales, ofreciendo conectividad, servicios esenciales y equilibrio entre precio y calidad. Con estas transformaciones, el sector busca responder a las necesidades de los compradores mientras optimiza el uso del suelo urbano y prioriza la calidad de vida de los residentes.
