Hoy hablaremos del Fideicomiso Inmobiliario y veremos los beneficios que nos brinda.
La palabra Fideicomiso viene de termino latín Fideicommissum, de las palabras ¨Fide¨ que significa confianza o fe; ¨Commissum¨ que significa comisión, se traduce un ¨cometido de confianza¨; la fiducia romana, ¨la confianza romana¨ o trust siendo este un término anglosajón.
El trust o fideicomiso anglosajón se trasladó a Estados Unidos donde se manejó con fluidez, lo que constituye, en parte, el progreso material de ese país.
El Fideicomiso viene a ser un negocio jurídico con carácter mercantil, del cual una persona destina bienes o derechos, en beneficio de sí misma o de otra persona.
Podríamos decir que viene a ser un instrumento del que se pretende la realización de un fin, al analizarlo podemos encontrar que sus elementos son de naturaleza:
– Subjetiva: Constituido por las personas que en el intervienen, el Fideicomitente, el Fideicomisario y el Fiduciario.
– Objetiva: Constituida por los bienes o derechos para la realización de los fines previstos, no deben ser personales del fideicomitente.
-Teológica: Se constituye para la realización de fines que deben ser lícitos, posibles, determinados y realizables.
Las clases de Fideicomiso permiten realizar innumerables tipos de negocios con propósitos económicos, sociales, financieros, fiscales, familiares, culturales, sindicales, etc.
Ahora mencionaremos las partes del Fideicomiso:
-Fideicomitente: Es el titular de los bienes y quien transfiere, puede ser persona natural o jurídica.
-Fiduciario: Es quien recibe los bienes y los administra, solo pueden ser empresas reguladas por la ley de bancos bajo la regulación de la SBS; otra figura a destacar en el tema fiduciario es la persona natural que designa a la empresa fiduciaria en quien recae la responsabilidad de la administración.
-Fideicomisario: Es el beneficiario del fideicomiso, puede ser una persona natural o jurídica quien recibe el beneficio.
El fideicomiso es una herramienta que blinda al acreedor y nos ofrece beneficios o ventajas; está constituido por un patrimonio autónomo jurídicamente inembargable, estando sujeto al cumplimiento con una finalidad especifica que es la administración de los bienes.
Están sujetos a la supervisión de la SBS, los fideicomisos reportan mensual, semestral, anual la situación de los patrimonios en fideicomiso, ofrecen transparencia en la administración, cada fideicomiso lleva una contabilidad independiente.
El fideicomiso se realiza de acuerdo a las necesidades del fideicomitente, se formaliza mediante un contrato escrito y tiene como plazo máximo 30 años y este se encuentra regulada en la legislación nacional Ley 26702.
El contrato de fideicomiso inmobiliario señala lo siguiente:
-Son partes de mismo fiduciante (titular del dominio o dueño del bien a transferir) y el fiduciario (adquiriente de este dominio o bien y obligado a cumplir la condición presente en el acto) fideicomisario (tercer adquiriente o beneficiario) puede ser persona natural o jurídica.
-Decidido por acuerdo, ya que produce en el mismo momento que las partes se obligan a transferir el dominio.
-Es bilateral, porque genera obligaciones para ambas partes que son: el fiduciante, transferir el dominio al fiduciario y la de este último, cumplir con el encargo.
-Puede ser gratuito, o pactar una retribución a pagar a favor del fiduciario.
-El fiduciario es elemento esencial, ya que son de suma relevancia sus cualidades.
Existen diversos tipos de fideicomiso, fideicomiso en garantía, fideicomiso de titulización, fideicomiso testamentario, fideicomiso de administración de fondos.
Los usos del fideicomiso son a corto plazo, mediano plazo, créditos sindicados, club deals (se refiere a una compra apalancada u otra inversión de capital privado que implica diferentes empresas de inversión de capital privado) también vemos financiamientos a proyectos de infraestructura de todo tipo, a concesiones viales (fiducia de peajes), financiamiento a concesiones privadas, financiamiento a proyectos inmobiliarios, operaciones de M&A (operaciones de fusiones y adquisiciones), administración de activos, sucesión familiar.
En el Perú, aún falta desarrollar en administración de fideicomiso en comparación con otros países como Colombia, México, Panamá, entre otros, facilitando y asegurando los bienes de los acreedores brindando mayor seguridad a la hora de administrar los bienes.
NELLY ZAVALA LEZAMA
ALUMNA DE LA SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
