Los procesos de desalojo son el dolor de cabeza más intenso y prolongado de todos los arrendatarios, o de aquellas personas que desean dar en alquiler un bien inmueble. En la actualidad, la legislación civil nos presenta varias leyes que se han ido dando en la última década para superar las deficiencias del proceso de desalojo, regulación que cada vez es más insostenible.
En este artículo vamos a explicar, de la forma más clara y didáctica posible, en qué consiste el proceso de desalojo, las opciones legales que tenemos por leyes especiales y, finalmente, cómo evitar un largo y tedioso proceso de desalojo desde la celebración del contrato de alquiler.
¿EN QUÉ CONSISTE UN PROCESO DE DESALOJO?
El proceso de desalojo está desarrollado en el Código Procesal Civil. Es un proceso sumarísimo que la normativa civil ha destinado para los procesos más sencillos a dilucidar. Así, dentro del proceso de desalojo, el Juez va a dictar sentencia si la parte demandada no demuestra con consistencia las razones para permanecer en el inmueble arrendado.
El proceso contiene cuatro etapas o actos principales, a saber: demanda, contestación, audiencia y sentencia.
No obstante, dentro del proceso la parte demandada puede presentar ciertos recursos que son actos de contradicción para así prolongar el proceso. Además, debemos precisar que lo dictaminado en primera instancia, puede observarse en segunda y hasta en una última instancia excepcional y extraordinaria.
En definitiva, si bien el proceso sumarísimo se presenta como un proceso de rápida expedición, en la práctica no lo es. Y ello genera terror a los arrendatarios porque el tiempo que se va en el proceso es dinero que no van a ver restituido al verse impedidos de disfrutar de los frutos de su inmueble.
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¿CUÁNTOS PROCESOS DE DESALOJO EXISTEN ACTUALMENTE EN EL PERÚ?
En la última década el legislador ha desarrollado nuevas leyes que han intentado superar las deficiencias del único proceso de desalojo desarrollado por el Código Procesal Civil. No podríamos decir que ha sido un éxito. Las normas así como han ofrecido un proceso de desalojo más corto, también han exigido formalidades que, en la práctica, han sido insostenibles desde los operadores del derecho como la ciudadanía en general. A continuación describimos los 4 tipos de procesos de desalojo existentes en el Perú.
- PROCESO SUMARÍSIMO DE DESALOJO JUDICIAL:
Es el ya desarrollado en la primera interrogante de este artículo.
- LEY 30201: DESALOJO EXPRESS:
Este nuevo proceso introducido por la Ley 30201, se trata de una Ley que crea un registro de deudores judiciales morosos, modifica el art 594° del Código Procesal Civil, y con ello establece un nuevo proceso de desalojo para los arrendamientos que se hayan celebrado por escrito, con firmas legalizadas y con cláusula de allanamiento.
De acuerdo al mencionado artículo, el Juez que vea la causa, otorgará un plazo de 6 días al demandado. Vencido el plazo, el Juez ordenará el desalojo en 15 días hábiles.
Así, tenemos un proceso judicial, sin llamamiento a una audiencia judicial como lo establece regularmente el proceso sumarísimo. Sin embargo, aún el demandado puede apelar a segunda y hasta tercera instancia. Por ello, es que concluimos, que, si bien este dispositivo acorta el desalojo, en términos generales sigue adoleciendo las mismas deficiencias del proceso ordinario de desalojo.
- DECRETO LEGISLATIVO N° 1177: DESALOJO POR PROCESO ÚNICO DE EJECUCIÓN:
Al observar que el problema es la contradicción del proceso judicial, el legislador propuso esta nueva norma que nos ofrece un proceso único de ejecución (que es un proceso más rápido que los demás existentes en nuestro país).
El Decreto Legislativo N° 1177 establece el Régimen de promoción del arrendamiento para vivienda, como señala el nombre, esta Ley busca promover y facilitar una oferta de vivienda más segura. Por ello crea formularios que ofrecen no solo dar seguimiento al cumplimiento de un contrato de alquiler para vivienda, sino también para la futura compra del inmueble en alquiler, o el pago de los intereses de un inmueble para después comprarlo como es el leasing. Así es que esta Ley estable el uso de tres formularios:
FUA: Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda.
FUAO: Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de Inmueble destinado a Vivienda.
FUAL: Formulario Único de Arrendamiento – Financiero (Leasing) de Inmueble destinado a Vivienda.
Estos formularios tienen mérito de ejecución siempre que estén suscritos ante un Notario, o Juez de Paz Letrado en caso que no haya Notario. Y pueden ser inscritos en el Registro de Predios sin ninguna formalidad adicional.
Además, para acceder al régimen, los formularios deben inscribirse en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda –RAV, y deben contener el consentimiento expreso e irrevocable del arrendatario a favor del arrendador para dar a conocer la puntualidad o morosidad en el pago de las rentas pactadas.
El proceso único se tramita ante el Juez de Paz Letrado de la localidad donde se encuentre el inmueble. El Juez notificará en el plazo de 5 días al arrendatario para que este conteste la demanda o se allane. Cabe indicar que en este proceso sí se aceptan ciertos recursos procesales denominados en el derecho como excepciones y defensas previas. Vencido el plazo, con contestación o sin ella, el Juez debe sentenciar en un plazo máximo de 3 días hábiles, bajo responsabilidad, ordenando el desalojo.
En suma, como podemos ver, este proceso es más corto, supera las deficiencias del proceso ordinario, sin embargo, impone varias formalidades que, a la fecha, en la realidad no ha sido cumplidos, ni por notarios ni por la ciudadanía en general por distintas razones.
Entonces, ¿cómo las leyes pueden dar más seguridad a la ciudadanía sin ser tan formalista? El legislador introduce una nueva Ley que abordaremos en la segunda parte de este artículo.
Marina Fuentes
Abogada
ELABORADO POR LA SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
