En esta segunda parte, desarrollaremos el último y más actual tipo de desalojo incorporado por la Ley 30933, y te brindaremos ciertos consejos para evitar un proceso de desalojo.
- LEY 30933: DESALOJO NOTARIAL:
Esta Ley fue publicada el 24 de abril del 2019, y en términos prácticos, lo que busca es establecer un nuevo procedimiento de desalojo, que va a consistir en desarrollar la contradicción vía notarial, y el desalojo vía judicial.
A diferencia del Decreto Legislativo N° 1177, este procedimiento de desalojo no ampara a los contratos de alquiler con opción de compra a futuro. El resto de casos si pueden ser resueltos con este nuevo procedimiento.
El proceso inicia con la solicitud al notario por parte del arrendador, para que éste pueda cursar notificación al arrendatario, dándole 5 días hábiles para contestar la demanda. Con la respuesta o no del arrendatario, el notario elabora un acta no contenciosa que dará inicio a un expediente en donde dejará constancia la verificación de las causales de desalojo. Este expediente será remitido al Juez de Paz Letrado para que éste último en un plazo de 3 días hábiles pueda dictaminar el desalojo.
Los requisitos para iniciar el proceso de desalojo son: haber celebrado el contrato de alquiler con la cláusula de allanamiento establecida en la Ley del Desalojo Express, una cláusula de sometimiento expreso al procedimiento de la Ley 30933, y finalmente que el inmueble esté bien determinado y el contrato contenga las firmas legalizadas.
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¿CÓMO EVITAR UN LARGO PROCESO DE DESALOJO?
A nuestra consideración la clave consiste en realizar una buena selección del arrendatario o inquilino, vale decir se debe averiguar por ejemplo los antecedentes crediticios del arrendatario mediante empresas que brindan este servicio; solicitar comprobantes de los ingresos económicos que tenga esta persona o empresa que alquilará el inmueble, así como tener referencias de personas que conozcan a este arrendatario como es el caso de su anterior arrendador; y otros medios que permitan brindar cierta confianza para contratar con este arrendatario, teniendo en cuenta que siempre el arrendar un inmueble es un riesgo.
Una vez realizado una adecuada selección del arrendatario, se debe elaborar adecuadamente un contrato de arrendamiento, de preferencia con la asesoría de un abogado inmobiliario, teniendo presente los siguientes consejos:
- Asegúrate de delimitar bien el inmueble a alquilar.
- Incorpora las cláusulas que exige la Ley especial a la que ambas partes decidan someterse, y cumple con las formalidades de dicha Ley, ante un eventual proceso de desalojo.
- Legaliza tu firma y la del arrendatario ante un notario de la localidad.
Por otro lado, si el alquiler ya está en curso, no celebraste un contrato con las exigencias indicadas, y tu inquilino acaba de incumplir el contrato; aún puedes llamarlo a conciliar y proponer la celebración de un nuevo contrato con las cláusulas necesarias.
CONCLUSIONES:
El proceso de desalojo está desarrollado en cuatro procesos actualmente vigentes en el Perú. El acogimiento a determinado proceso depende de los requerimientos que imponga cada uno. Aunque cada normativa trata de superar las deficiencias del anterior, podríamos señalar que la última Ley 30933 trata de unificar exigencias e instala el proceso de desalojo con intervención notarial.
Actualmente, la vía judicial ordinaria solo debería ser utilizada para los casos en donde no se haya previsto el cumplimiento de ninguna formalidad en la celebración del contrato, o aquellos que, por el envío de una Carta Notarial, se han convertido en precarios. El proceso de desalojo notarial es vigente desde el año 2019, su uso es progresivo, y su eficiencia será juzgada. Esperemos que este dispositivo pueda, al fin, ser un alivio en la constante inseguridad del comercio inmobiliario.
Marina Fuentes
Abogada
ELABORADO POR LA SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
