Comprar una vivienda siempre será una de las decisiones más importantes, que se posterga por varias razones o temores, y la vemos como un sueño u objetivo difícil de alcanzar. Implica muchos esfuerzos, tiempo y dinero, por lo que acudimos al ahorro personal, préstamos familiares, préstamos del trabajo, crédito de la constructora y los créditos hipotecarios. Muchas veces, tenemos un ahorro que nos permite cubrir sólo la cuota inicial y entonces nos preguntamos: ¿debo acudir a un préstamo, crédito o financiamiento hipotecario?, ¿será el mejor medio para facilitar nuestra compra?, veamos:
¿QUÉ ES UN CRÉDITO CON FINANCIAMIENTO HIPOTECARIO?
Son desembolsos otorgados por el sistema financiero (bancos, financieras, cajas, cooperativas) en calidad de préstamo, para la adquisición, construcción, ampliación o remodelación de un inmueble y que tiene como garantía el mismo inmueble (conocida como “Hipoteca”). Este crédito, financiará la compra de un terreno, casa, departamento, bodega, oficina, casa de playa o campo u otro inmueble, nuevo, usado o en planos, lo cual te permitirá usarlo, mientras devuelves el préstamo con el interés, en el tiempo pactado. El inmueble estará “hipotecado” a favor de la entidad financiera como garantía de devolución.
¿CÓMO ACCEDER AL FINANCIAMIENTO HIPOTECARIO?
Los préstamos hipotecarios son concedidos previa evaluación crediticia y será devuelto en cuotas mensuales a lo largo de varios años e incluirán una tasa de interés, entre otros conceptos. Al cancelar el préstamo se levantará la hipoteca, pero si se incumpliera con los pagos, la entidad financiera, está facultada a cobrarse el saldo de deuda, ejecutando (vendiendo) el bien inmueble.
REQUISITOS PARA EL SOLICITANTE ANTE LA ENTIDAD FINANCIERA
Generales de ley: Formatos de solicitud con nombres y apellidos, estado civil, N° hijos, DNI, dirección, teléfono, correo electrónico, etc. Datos similares de su cónyuge e hijos. Ambos suscribirán la solicitud y el contrato final.
Edad: Siendo mayor de edad, es importante para la entidad financiera estimar a qué edad se terminará de cancelar el crédito y prever si aún estarás laboralmente activo o jubilado. Se tiene como referencia favorable un rango entre 20 y 65 años, pero depende también de las actividades que desempeñas y tu salud.
Dependiendo de la entidad, tú edad y labor que realizas, pedirá un examen médico previo que garantice tu buen estado de salud.
No deberías tener deudas atrasadas por préstamos personales, tarjetas de crédito u otros, ya que puede calificarte como cliente con “riesgos” y aunque no es determinante, resulta conveniente tener un buen historial crediticio y movimientos regulares dentro del sistema financiero.
Sustento económico: A tales efectos, deberás alcanzar tus boletas de remuneraciones, recibos de honorarios, declaración de rentas u otros por los ingresos percibidos, por lo menos de los últimos 3 meses. La entidad financiera, calculará que la cuota mensual a pagar por el préstamo, no exceda el 1/3 de tus ingresos, el resto la considera para tus gastos. Recuerda que los ingresos que declares pueden ser tuyos y de tu cónyuge y el monto de la cuota mensual, puede reajustarse según la cuota inicial, los años y el interés.
Antiguedad laboral: Para determinar la estabilidad o la continuidad laboral, es importante que cuentes por lo menos con un año en el cargo.
Ahorros: Es recomendable tener una cuenta de ahorros para la cuota inicial. Si no tienes y además no cuentas con los documentos que justifiquen todo o parte de tus ingresos, puedes abrir una cuenta de ahorros hipotecario. Así, podrás calificar y demostrarás que tienes una conducta de ahorro permanente por los meses (6 o más) que disponga la entidad financiera. La cantidad que depositarás, corresponderá a la cuota mensual, hasta completar el monto de la cuota inicial.
Otra forma de ayuda para acceder al crédito, si no cuentas con la cuota inicial (todo o parte), es disponer hasta el 25% de tus fondos AFP, siempre y cuando sea tú primera vivienda.
VALORACIÓN DEL INMUEBLE Y CRÉDITO
Documentación: Solicitud de crédito hipotecario con documentos según los Requisitos mencionados. Especialmente la Ficha registral y el Certificado registral inmobiliario (SUNARP) y la Declaración Jurada de autovalúo del Municipio. Estos documentos darán seguridad a tu compra y los facilita el propietario, para que, entre otros, la entidad financiera evalúe la historia registral y jurídica del inmueble.
Tasación: Un profesional tasador valorará el inmueble e informará de su valor comercial con un comparativo de precios de inmuebles similares. Por eso, es importante que realices tú propia investigación y estés seguro del precio que pactes, ya que la entidad financiera otorgará el préstamo según el monto tasado. Si hubieran diferencias entre el valor pactado y el tasado (viviendas usadas), deberás ajustar tú cuota inicial o el número de años.
Tasa de interés, plazo y otros del crédito solicitado: Las tasas de interés en el sistema financiero son preferenciales y fluctúan entre el 7% y 15% anual. Ten presente que, finalmente pagarás un monto mensual que incluye, las cuotas por la devolución del préstamo, los intereses, comisiones y seguros. Los seguros de desgravamen, protegerán a ti y a tú cónyuge (o tus hijos) en caso de fallecimiento de alguno de ustedes, cancelando la deuda. También te alcanzarán una liquidación de los gastos por los trámites, tasación, estudio de títulos, notariales y registrales, que deberás cancelar, así como tu cronograma de pagos.
El plazo del préstamo generalmente oscila entre 5 a 30 años, lo cual dependerá de tu edad, tú decisión, así como de la entidad financiera.
Otros costos: En el caso de viviendas usadas ten presente el Impuesto de la alcabala (3%) y el IGV en el caso de viviendas nuevas.
Finalmente una vez aprueben tu solicitud, emitirán los cheques a nombre del propietario y suscribirás el testimonio de compra venta en la notaría.
OTROS MECANISMOS CREDITICIOS: MIVIVIENDA
Este programa financia viviendas entre S/ 58,800 hasta S/ 419,600 para un plazo de 5 a 20 años y las entidades financieras prestan hasta el 90% del valor de la vivienda, por lo que debes contar con una cuota inicial mínima del 10%. Si la vivienda que has escogido está listada dentro de este programa y has sido calificado favorablemente por la entidad financiera, podrás comprar o mejorar tu vivienda, construir en terreno propio o en aires independizados, con beneficios complementarios al crédito hipotecario convencional. Estos son: El valor del terreno o de la vivienda que amplíes o modifiques puede ser considerado como parte de la cuota inicial, podrás acceder a un Bono de buen pagador y si la construcción ha tenido buenas prácticas ambientales podrás acceder a un segundo Bono verde, beneficios que reducen el monto del préstamo hipotecario, pero no debes tener crédito pendiente de pago con este programa, ni ser propietario o copropietario de otra vivienda y la vivienda que financies deberás usarla como casa habitación única en el país.
Dependiendo del valor de la vivienda el bono de buen pagador oscila entre S/. 6,400 y S/. 17,700. Adicionalmente el Bono verde se aplicará a la cuota inicial y está entre el 3% a 4% del monto de financiamiento requerido.
Finalmente, ingresa a la “web” de las Entidades financieras, COMPARABIEN, REBAJATUSCUENTAS, MIVIVIENDA, etc. y comparar la oferta de préstamos.
Juan Alberto Ayarza Richter
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
