La compraventa de un inmueble no solo genera la obligación del vendedor de transferir el bien y la del comprador de pagar el precio de venta, entre otras obligaciones pactadas por las partes, sino que dicho acto también genera obligaciones tributarias con el Estado tanto para el comprador como para el vendedor.
En el presente artículo identificaremos cuáles son esas obligaciones tributarias y cuál es su valor.
- El impuesto a la renta
Es el impuesto que grava la “ganancia obtenida como resultado de la venta”. En materia tributaria se denomina “ganancias de capital”, que viene a ser la diferencia entre el valor de adquisición de la propiedad (costo computable) y el valor de venta.
Este impuesto le corresponde pagar al vendedor. En algunos casos no es tan simple establecer el valor de adquisición, como por ejemplo en la donación que es un acto gratuito.
En dichos casos se tomará como referencia todo el valor precio de venta que no podrá ser menor al valor del autovalúo para el impuesto predial fijado la Municipalidad.
Asimismo, debe considerarse, al momento de hallar el valor de adquisición (costo computable), el reajuste por los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas.
La ganancia obtenida como resultado de la venta está gravada con el impuesto a la renta de segunda categoría. Esta ganancia está afecto al pago del impuesto a la renta, que está gravada con una tasa efectiva del 5%, monto que se considera como pago definitivo.
Es importante señalar que los inmuebles adquiridos con anterioridad al 01 de enero de 2004 están exonerados del pago de este impuesto.
La obligación del pago nace al momento de celebrar el contrato y será verificado por el notario como requisito para que la compraventa sea elevada a escritura pública.
- La Alcabala
Este impuesto se paga al momento de comprar el inmueble, ya sea una casa, departamento o terreno en general.
Corresponde al comprador pagar este impuesto y la tasa es del 3% del precio de venta que no puede ser menor al valor del autovalúo reajustado por el índice de precios al por mayor. Es importante precisar que las primeras 10 UIT del precio están inafectas. Actualmente, el valor de 1 UIT es de S/. 4,200 soles.
La alcabala podrá ser pagada hasta el último día hábil del mes siguiente de efectuada la transferencia.
- El Impuesto Predial
Este tributo es de periodicidad anual, que grava el valor de los predios urbanos y sobre la base de su autovalúo.
La obligación de pago de este impuesto recae en la persona que haya sido propietaria al 1 de enero del año. En caso haya una venta durante el periodo, el vendedor tiene la obligación cancelar este tributo. Esto aplica para todos los propietarios sin excepción.
Es importante precisar que, en caso de un predio alquilado, es el propietario quien debe asumir este tributo y no podrá exigir un reintegro de este monto al inquilino.
La tasa de este impuesto es progresiva dependiendo del valor de autovalúo del predio. Este valor depende de los metros cuadrados construidos (no del metraje del terreno), porque se asume que un área construida mayor, implica un predio de valor más alto. También se toma en cuenta los materiales de construcción.
En caso de ser pensionista y tener un solo predio hay el beneficio de no pagar por las primeras 50 UIT debiendo pagar solo el exceso. Para obtener este beneficio deberá cumplir las siguientes condiciones:
- Ser propietario de un solo predio (no solo en el distrito), a su nombre o de la sociedad conyugal, destinado a su vivienda.
- Su ingreso bruto debe estar constituido por la pensión y ser menor a 1 UIT mensual.
Es obligación del comprador declarar ante la Municipalidad que ha adquirido el inmueble hasta el último día hábil del mes de febrero del año siguiente que se compró el inmueble.
Sin embargo, como se deben de pagar arbitrios, que es un pago mensual, la declaración deberá de hacerse el último día hábil del mes siguiente de la transferencia.
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
