Los impuestos son una parte vital en todas las transacciones inmobiliarias. En virtud de lo especializado del tema y de la complejidad de la materia recomendamos buscar el asesoramiento de un profesional en EE.UU, es por esta razón, que lo expondremos a continuación sólo debe servir para ilustrar un poco a la persona interesada. En este sentido, es bueno señalar que el gobierno americano incentiva la adquisición de viviendas y otorga beneficios fiscales a los propietarios de las mismas. A continuación de algunas de estos beneficios:
- EXENCIÓN DE LAS GANANCIAS DE CAPITAL POR LA VENTA DEL DOMICILIO PRINCIPAL:
De acuerdo a las leyes de los Estados Unidos, las personas que poseen una vivienda y residen en ellas durante dos años dentro de un período de 5 años, gozan del beneficio de la exoneración de impuestos por la venta de esa propiedad de acuerdo a los siguientes parámetros: Si la persona es soltera tendrá una exoneración hasta los $250,000 en la venta de su domicilio principal, y si se trata de una pareja casada, entonces el beneficio aumenta hasta los $500,000.
El dinero proveniente de la venta puede ser utilizada para cualquier actividad, y no hay ninguna restricción para el uso de dicho dinero. Tampoco hay restricciones en el número de veces que la persona puede hacer uso de este beneficio. En otras palabras la persona se puede beneficiar de este privilegio cada vez que venda su casa principal. Como en todo, hay algunas restricciones que deben ser tomadas en consideración:
- La propiedad debe ser su vivienda principal. La exoneración no aplica para la venta de propiedades alquiladas o de inversión, aunque usted podría convertir una casa alquilada en su vivienda principal si cumple con los requisitos para poder ser considerada como tal.
- La persona debe poseer y vivir en la propiedad por un mínimo de dos años, aunque no necesariamente consecutivos, debe ser dentro de un período de cinco años.
- Cada venta debe realizarse con un período intermedio de dos años.
- EXONERACIÓN EN EL CASO DE LAS PAREJAS CASADAS
Las parejas casadas se benefician al permitírseles una exoneración hasta de $500,000, siempre y cuando unos de los cónyuges cumpla con los requisitos mencionados en el párrafo anterior. Existe una restricción: si uno de los miembros de la pareja utilizó la exoneración dentro de los dos años anteriores, no podrán entonces utilizar la exención.
- CALCULO DE LA GANANCIA DE CAPITAL
La ganancia de capital se calcula simplemente restando el precio de venta menos el precio en que se compró la unidad pero añadiéndole los gastos que afectan de alguna manera directa dicha ganancia. Para entenderlo mejor, veámoslo con el siguiente ejemplo: Supongamos que el Sr. Pietro compró una propiedad en el 2011 en $400,000 y ahora en el año 2015 la vende en $520,000. Adicionalmente el señor tuvo costos de cierre en el momento que la compró por el orden de los $10,000 y luego, en el 2012 decidió remodelar su cocina a un costo de $20,000. Por otra parte, en el momento que vendió la propiedad, él como vendedor tuvo que pagar comisiones a los agentes de bienes raíces involucrados por el monto de $24,000 y adicionalmente tuvo otros costos de cierre por el monto de $6,000. Procedamos a calcular, entonces, la ganancia de capital del Sr. Pietro en la anterior transacción:
Costos asociados a la compra: $400,000 (propiedad) + $10,000 (costos de cierres) + $20,000 (remodelación de la cocina) = $430,000.
Costos asociados con la venta: $520,000 – $24,000 (comisiones) – $6,000 (otros costos de cierre) = $490,000
Cálculo de la ganancia de capital: $490,000 – $430,000 = $60,000 (Ganancia de capital)
En este caso, como la ganancia de capital es menor que $250,000 el vendedor de esta propiedad se le exonerará del pago por ganancia de capital.
Queremos de nuevo insistir que debido a la complejidad de la materia impositiva en las transacciones de bienes raíces nosotros sugerimos buscar los servicios profesionales de un experto en la materia. Los comentarios aquí ofrecidos sólo buscan ilustrar y en ningún caso deben ser tomados como un asesoramiento profesional
Autor : Marco Barrios
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
