Para comprender que es una memoria descriptiva de un informe técnico de tasación, debemos saber que es una tasación:
La tasación es el procedimiento para fijar el valor de los componentes de una propiedad (terreno, infraestructura física y obras complementarias), utilizando los factores de depreciación por antigüedad y conservación, los valores arancelarios de terrenos urbanos y los valores unitarios de edificación establecidos en el reglamento de tasaciones del Ministerio de Vivienda.
El informe técnico de tasación tiene tres rubros (Memoria descriptiva, tasación y anexos), desarrollaremos el primer rubro.
En cuanto a la Valuación del Predio, este es el aspecto más importante que deberás tomar en cuenta al momento de decidir una inversión inmobiliaria. Sin embargo, no solo deberás enfocarte en el valor del terreno, valor de la edificación, valor de reposición o valor comercial del inmueble; existen otros aspecto más a considerar en un informe técnico de tasación, los cuales se encuentran comprendidos dentro de la memoria descriptiva del mismo.
La memoria descriptiva es un documento elaborado y suscrito por un perito tasador, que contiene la tasación o valorización de un bien mueble o inmueble, e indica con precisión la fecha en que se realiza, los valores empleados para el cálculo de la tasación. La memoria descriptiva es la descripción detallada de un proyecto, va desde lo más general hasta lo más particular, la memoria descriptiva de una tasación de acuerdo a la RESOLUCION MINISTERIAL N°73-2016-VIVIENDA, se considera los siguientes aspectos:
1.- Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la tasación.- Nombre de la persona natural o jurídica, que necesita saber el valor de una propiedad para fines como (comprar, arrendar, usufructuar, etc.).
2.- Nombre del propietario o posesionario.- Nombre de la persona natural o jurídica, que este registrado como propietario en la partida registral de registros públicos o certificado de posesión.
3.- Situación registral del predio.- En el caso de predios urbanos inscritos, se indicara el número de la partida registral del registro de predios, datos de identidad del titular del derecho de propiedad o de posesión inscrita en el marco del Decreto Legislativo N°667, que aprueba la ley de registro de predios rurales.
En el caso de propiedades no inscritas, se deja constancia de los documentos que acreditan la posesión, anotando la fecha y si el documento es público o privado, el funcionario que emitió el documento de posesión y otros datos que el perito considere de interés.
En caso de no haber datos específicos, se anotara nombres de calles, linderos colindantes o puntos de referencia como la distancia de la esquina a la propiedad y otros datos que acrediten la existencia y ubicación del predio.
4.- Objeto de la tasación.- La tasación tiene como objeto determinar el valor real del inmueble, con el objetivo de usarlo como (hipoteca, venta, arrendamiento, concesión, valor al patrimonio o interés económico, etc.)
5.- Método y reglamentación empleada.- Se trata de aplicar los valores arancelarios de terrenos urbanos y valores unitarios oficiales de edificación de propiedades adjuntas y la reglamentación dada por la entidad que regula las tasaciones en el Perú – Ministerio de vivienda.
6.- Fecha de inspección ocular y/o fecha a la que está referida la tasación.- Datos del día de la visita a la propiedad (día, mes, año y hora)
7.- Ubicación del predio.- Se debe consignar el departamento, provincia y distrito donde se ubica el predio, también se consigna si es urbanización, asentamiento humano, cooperativa, las vías públicas, calles, manzana y lote correspondiente, conforme a la información del documento del titular del predio.
En caso de no haber datos específicos, se anotara nombres de calles, linderos colindantes o puntos de referencia como la distancia de la esquina a la propiedad y otros datos que acrediten la existencia y ubicación del predio.
8.- Zonificación o uso actual del predio.- Se verifica el plano de zonificación y el uso de la propiedad (vivienda, comercio, industria, etc.), en caso de no haber plan de desarrollo urbano, donde indique la zonificación del predio, el perito indica la falta de zonificación y asume el uso predomínate de acuerdo al entorno urbano de la zona, utilizando el criterio técnico profesional de perito tasador.
9.- Área de la edificación y área del terreno.- Área ocupada por cada planta y el área total del terreno, describiéndolo en cuadros de área, se deberá utilizar el sistema métrico decimal (Metros, centímetros, milímetros, etc.)
10.- Linderos y perímetros.- Medidas perimétricas y de colindancia, cambios de dirección de estos a partir de su frente principal o fachada, los costados (izquierdo y derecho), y finalizando por el fondo.
11.- Descripción del predio.- Descripción general, forma y topografía del terreno, el uso que se dará, el número de plantas construidas y la distribución de las mismas, áreas edificadas, los sistemas y materiales a usar en el proceso constructivo en el orden siguiente:
- Muros y columnas.
- Puertas y ventanas.
- Baños.
- Instalaciones eléctricas sanitarias y otras.
12.- Obras complementarias e instalaciones fijas y pertinentes.- Características técnicas de la propiedad.
13.- Antigüedad, estado de conservación y depreciación.- El tiempo que tiene construida la propiedad o alguna de sus partes, estos datos se pueden ubicar en la declaratoria de fábrica, licencia de construcción, declaración jurada de autoevaluó, otros.
La calificación de la propiedad puede ser (Muy buena, buena, regular, malo y muy malo)
14.- Características e infraestructura de servicios urbanos del entorno del predio.- Servicios básicos de habilitación urbana (Agua y alcantarillado, luz eléctrica, teléfono, pistas, centros comerciales, hospitales, etc.)
15.- Servidumbre.- Se consignan si están en registrados en el título de propiedad o en la partida registral de predios.
16.- Gravámenes y cargas.- Se consigna solo si está en la partida de registros públicos del predio.
17.- Fuente y procedencia de la información.- documentos de donde se sustrajo los datos para la elaboración de la tasación.
18.- Observaciones.- Se anotan las ocurrencias relevantes que pasaron durante el proceso para hacer la tasación así como las discrepancias que existan entre los documentos técnico legales de la propiedad con la inspección ocular de la misma.
Autor: Néstor Góngora Bocanegra
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
