Se suele definir a la habilitación urbana como aquel proceso mediante el cual se convierte un terreno rústico o eriazo en urbano, a través de la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas. Este proceso requiere de aportes gratuitos y obligatorios para fines de recreación pública, que son áreas de uso público irrestricto; así como para servicios públicos complementarios, para educación, salud y otros fines.
Ahora, la inscripción de este proceso en el registro es de suma importancia, pues se trata de crear un mecanismo que garantice los derechos de los titulares registrales que se encuentren dentro de un plan de urbanización del suelo.
La habilitación urbana es un proceso que está conformado por dos etapas, las cuales según el artículo 16.1 del D.S. 08-2013-VIVIENDA son las siguientes:
- Aprobación del proyecto
- Recepción de Obras
Siendo así, nos limitaremos a hacer un análisis referente a la importancia de la recepción de obra dentro del proceso de habilitación urbana y su inscripción en el Registro de Predios.
Debemos entender por recepción de obras a la etapa, dentro del proceso de habilitación urbana, con la cual se acredita la finalización del saneamiento físico de todo el proyecto de urbanización, así como el acto mediante el cual se acredita el pago de los aportes reglamentarios.
Por su parte, la jurisprudencia registral determina lo siguiente:
“La recepción de obras de habilitación urbana implica la conformidad municipal de que las obras de habilitación urbana se han ejecutado conforme al proyecto o en el caso que se hayan efectuado modificaciones, estas se adecuen a la normativa de zonificación respecto del proceso de habilitación urbana, por la cual se verifica la ejecución correcta de las obras como: redes de agua potable, alcantarillado, electrificación, pavimentación de calzadas, aceras y ornamentación de parques después que las reparticiones correspondientes hubieran ejercido el control de ejecución que a cada una le corresponda y se haya otorgado la conformidad final. Asimismo, se verifica la entrega de los aportes reglamentarios.
Este procedimiento tiene por finalidad individualizar registralmente los lotes que conforman la habilitación urbana con el fin de ser vendidos, enajenados o adjudicados. Se solicita cuando las obras de habilitación urbana se han ejecutado, aprobado o autorizado”.
El artículo 36 del D.S. 008-2013-VIVIENDA, señala los requisitos y el procedimiento para la recepción de obras de la habilitación urbana, indicando también que una vez concluidas las obras de habilitación urbana el administrado deberá solicitar la recepción de las mismas ante la municipalidad respectiva.
Igualmente se señala los tipos de recepción de obras regulados por el citado Decreto, denominados como:
- Recepción de obras sin variaciones: El funcionario municipal tendrá un plazo de diez días hábiles para realizar la inspección de las obras ejecutadas. Verificar que no exista discrepancia entre las obras, los planos de trazado y lotización. Anotar la resolución, suscribir y sellar el FUHU de estar conforme con las obras recepcionadas. De no ser así, se deberá declarar la improcedencia de lo solicitado.
- Recepción de obras con variaciones: las modificaciones que realicen al proyecto inicial no pueden referirse al cuadro de aportes con los cuales fue autorizada la licencia, salvo por razones de rectificación de áreas y linderos se reduzcan las áreas materia de los aportes pero se respeten los porcentajes aplicables. El funcionario municipal tendrá nuevamente diez días para efectuar la inspección de las obras, verificar que las obras correspondan a los planos de replanteo, anotar la Resolución, suscribir y sellar el FUHU. Este acto autoriza las inscripciones en el Registro de Predios.
- Recepciones parciales: Básicamente este tipo de recepción está determinado para los casos en que la habilitación urbana se realice por fases, permitiendo que por cada etapa culminada se realice la recepción de obras y se inscriba en el Registro de Predios. Las áreas pendientes de ejecución de obras permanecerán en la Partida Matriz.
Señala el artículo 36.5 del mismo Decreto que, la inscripción registral de las habilitaciones urbanas se realizará en forma posterior al otorgamiento de la recepción de obras, a excepción de las habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta garantizada de lotes. Sin embargo, el proyecto de habilitación urbana aprobado por la municipalidad puede ser inscrito, de ser el caso bajo responsabilidad del promotor, no autorizándose la venta de los lotes, inscribiéndose esta restricción en la partida registral.
Es decir, la recepción de obra permite el ingreso definitivo de la habilitación urbana al Registro de Predios. Para ello se requiere la presentación de la documentación técnica respectiva, que será calificada por el Registrador.
Es decir, tratándose de los documentos que dan mérito a la inscripción de la recepción de obra, al Registrador no le está permitido cuestionar los fundamentos de hecho o derecho que ha tenido la municipalidad para resolver, en tanto solo le está permitido verificar la formalidad de los documentos que se adjunten, la competencia de la autoridad municipal, adecuación a los antecedentes registrales, y de ser el caso, el acondicionamiento de los documentos presentados a la anotación preventiva de la aprobación de la licencia de habilitación urbana.
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