El mercado inmobiliario en Lima Metropolitana muestra señales de recuperación, reflejadas en un leve aumento de los precios de venta de inmuebles y en el alza de los alquileres, lo cual está reduciendo el tiempo necesario para recuperar la inversión en vivienda. Según datos del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), al segundo trimestre del 2024, el tiempo estimado para que un propietario recupere el valor de compra de un inmueble a través del alquiler fue de 17.8 años, una disminución respecto a los 18.2 años registrados en el mismo periodo del 2023.
Las elevadas tasas de interés hipotecarias están llevando a muchas personas a optar por alquilar en lugar de comprar. A esto se suma la inflación de los precios de renta, que se está ajustando a la situación económica actual. Como resultado, la creciente demanda de alquileres está elevando los costos de arrendamiento.
El precio promedio de alquiler de inmuebles en Lima aumentó un 4% anual en el segundo trimestre de 2024, mientras que el precio de venta de propiedades creció un 1.4% en el mismo periodo. Los distritos de Barranco, Pueblo Libre y San Borja experimentaron los mayores incrementos en alquiler, mientras que los precios de venta subieron significativamente en San Isidro, Pueblo Libre y Surquillo.
PRECIO DE VENTA EN $ POR M2
| Distrito | 2023 – IIT (US$ por m²) | 2024 – IIT (US$ por m²) | Var. % |
| Barranco | 2,255 | 2,300 | 2.0 |
| Jesús María | 1,783 | 1,792 | 0.5 |
| La Molina | 1,521 | 1,533 | 0.8 |
| Lince | 1,785 | 1,817 | 1.8 |
| Magdalena | 1,700 | 1,738 | 2.2 |
| Miraflores | 2,161 | 2,200 | 1.8 |
| Pueblo Libre | 1,537 | 1,603 | 4.3 |
| San Borja | 2,000 | 1,911 | -4.5 |
| San Isidro | 2,171 | 2,077 | -4.9 |
| San Miguel | 1,473 | 1,452 | -1.4 |
| Surco | 1,714 | 1,725 | 0.6 |
| Surquillo | 1,671 | 1,723 | 3.1 |
| Promedio | 1,814 | 1,839 | 1.4 |
En términos del índice PER (precio de venta respecto al ingreso por alquiler anual), algunos distritos como San Borja, Barranco y Pueblo Libre mostraron una reducción en el tiempo necesario para recuperar la inversión en inmuebles, coincidiendo con el aumento de los alquileres en estas zonas. En contraste, otros distritos como La Molina, Lince y Surquillo vieron un incremento en este indicador.
De acuerdo con el análisis de los expertos, los distritos cercanos a oficinas y centros de estudio, así como aquellos con atractivo turístico, están viendo una mayor demanda de alquileres, especialmente a corto plazo, como en el caso de plataformas como Airbnb. Por otro lado, los desarrolladores inmobiliarios están ajustando sus ofertas, reduciendo el tamaño de las viviendas para adaptarse mejor a las necesidades de los compradores, buscando mejorar las ventas.
Accesibilidad de la vivienda
Según el BCRP, en promedio, se necesitan ahora 13.8 años de ingresos para adquirir un departamento en Lima, el menor valor registrado desde 2014. Este aumento en la asequibilidad se debe a un incremento del ingreso promedio anual de las personas, que ha superado el crecimiento de los precios de los inmuebles en soles.
Tras la pandemia, se observaron diversas ofertas de viviendas a precios menores debido a la urgencia de algunos propietarios por vender. Sin embargo, se espera que la tendencia de crecimiento en los alquileres pueda no mantenerse, ya que los recortes de las tasas de interés a nivel global podrían reducir también los costos hipotecarios en los próximos meses. Esto podría llevar a una estabilización de los precios de alquiler, mientras que los precios de venta podrían aumentar si la demanda de vivienda se reactiva.
ALQUILER ANUAL EN $ POR M2
| Distrito | 2023 – IIT (US$ por m²) | 2024 – IIT (US$ por m²) | Var. % |
| Barranco | 120 | 134 | 11.7 |
| Jesús María | 105 | 106 | 1.0 |
| La Molina | 78 | 76 | -2.6 |
| Lince | 105 | 103 | -1.9 |
| Magdalena | 102 | 104 | 2.0 |
| Miraflores | 115 | 120 | 4.3 |
| Pueblo Libre | 84 | 93 | 10.7 |
| San Borja | 97 | 106 | 9.3 |
| San Isidro | 123 | 133 | 8.1 |
| San Miguel | 83 | 83 | 0.0 |
| Surco | 86 | 87 | 1.2 |
| Surquillo | 102 | 101 | -1.0 |
| Promedio | 100 | 104 | 4.0 |
La recuperación del mercado inmobiliario en Lima se está acelerando, impulsada por el incremento de los alquileres y un ligero aumento en los precios de venta. Factores como las altas tasas de interés hipotecarias han llevado a más personas a alquilar en lugar de comprar, lo que ha reducido el tiempo necesario para recuperar la inversión en varias zonas de la ciudad. Distritos como Barranco, Pueblo Libre y San Borja han experimentado los mayores incrementos en los precios de alquiler, mientras que la demanda en áreas cercanas a oficinas, centros educativos y zonas turísticas sigue creciendo.
Aunque se prevé una posible estabilización de los precios de alquiler debido a futuros recortes en las tasas de interés globales, las condiciones actuales muestran un mercado con buenas oportunidades para los inversionistas, especialmente en zonas de alta demanda. La mejora en la accesibilidad a la vivienda también sugiere un panorama positivo para el sector en los próximos meses.
FUENTE: GESTIÓN
