¿A que nos referimos con Burbuja Inmobiliaria? Explicado brevemente se trata de un incremento excesivo y continuo en los precios de las viviendas debido generalmente a la especulación. Mucha gente cree que el precio seguirá incrementándose y quieren aprovechar la oportunidad de adquirir un inmueble para generar provecho económico al momento de su reventa, pero como se sabe, toda burbuja puede explotar en cualquier momento.
Cabe precisar que las personas que quieren un “techo propio” no son las causantes de la burbuja inmobiliaria, sino que, en su mayoría, son los inversionistas, pues al subir el precio, invierten en bienes raíces, animados por la rentabilidad que representarán, incrementando así la demanda y, por lo tanto, los precios. Para satisfacer esta demanda, las inmobiliarias construyen más y más viviendas, no en función de las necesidades reales de la sociedad, sino en función de satisfacer al inversionista. Y cuando se construyen más bienes de los que la sociedad pueda consumir, toda la estructura especulativa se desploma….
Para explicarlo mejor usemos un ejemplo:
En una determinada ciudad, existe la necesidad de 500 viviendas, cuando se crea una burbuja inmobiliaria y para satisfacer la demanda de inversión especulativa, se construyen 1000 viviendas, cuando la situación llega a su punto de quiebre, así como los precios subieron por exceso de demanda bajarán por exceso de oferta.
¿Pero, existe o no una Burbuja Inmobiliaria en el Perú?
Hay que tomar en cuenta el comportamiento de algunas variables significativas que ocasionan una burbuja inmobiliaria, como son: La oferta y la demanda y los créditos hipotecarios.
Analizando la oferta y la demanda, la mayoría de las operaciones inmobiliarias en el país, se están dando para adquirir la primera vivienda, por lo tanto; la demanda no es del todo especulativa. Hoy son menos los inversionistas que se atreven a comprar para vender, pues el riesgo es muy alto. Hay sectores de lima donde los precios tienden a la baja o se mantienen ej.: Surco T116 $1698 vs T417 $1667 por mt2. o Miraflores T116 $2146 vs T417 $2104 (fuente BCRP)
Para este año se espera un alza en el precio de las viviendas de 3% a 5% pero el porcentaje dependerá de la demanda. Por lo tanto, si los consumidores tenían la esperanza de una reducción en los precios para el 2018, esto queda descartado debido al alza de los precios de materiales de construcción y el alza en los precios de los terrenos por la escases de estos.
Actualmente existe un exceso de oferta. Por ello el gobierno plantea lanzar un segundo bono de ayuda para levantar las ventas, sobre todo los niveles C y D llamado el bono de buen pagador.
Si hablamos de los créditos hipotecarios, la calificación es baja, debido al aumento de fuentes de ingreso informales y al sueldo de los trabajadores formales que no acompaño el fuerte incremento de los precios de los inmuebles. Es más difícil para los bancos calificar para otorgar créditos hipotecarios, así mismo, las tasas de interés seguirán altas, representando un mayor costo de financiamiento. En el 2010 tomaba diez años ser propietario, en el 2018 toma 35 años.
Aunque hoy los bancos han controlado los créditos hipotecarios, lo difícil es que se mantengan en esa posición, si al hacerlo perjudican a sus propios clientes promotores, que les deben dinero. Es un círculo vicioso.
Sin embargo, se requiere que el dinamismo del sector inmobiliario continúe todo el 2018. Entre algunas de las medidas que se consideran están: agilizar las licencias entre las empresas inmobiliarias y los municipios; flexibilizar el acceso a la segunda vivienda; impulsar las obras por impuestos para cerrar las brechas de acceso, tanto a la vivienda como al agua y alcantarillado; y agilizar la aprobación de los proyectos.
Para que una burbuja estalle primero se tiene que formar e inflar. Por ahora las variables que intervienen en una burbuja inmobiliaria, están controladas, veamos que sucede el 2019.
Fuentes:
https://elcomercio.pe/noticias/sector-inmobiliario
https://elcomercio.pe/especial/zona-ejecutiva/actualidad/cuales-son-tendencias-sector-inmobiliario-noticia
https://estadisticas.bcrp.gob.pe/estadisticas/series/trimestrales/mercado-inmobiliario
https://gestion.pe/tu-dinero/inmobiliarias/precio-viviendas-subiria-3-5-demanda-preocupa-inmobiliarias-228569
http://rpp.pe/economia/economia/capeco-precio-de-viviendas-subira-10-el-2018-noticia-1074982
Elaborado por: Claudia Echaiz Dellepiane, alumna Curso Agente Inmobiliario
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
