María se encuentra construyendo el primer piso de su casa de campo, pero se ha percatado que existe una pared divisoria entre su propiedad y la de su vecino, dueño de un terreno agrícola, quien le ha dicho que esa pared es de su propiedad ¿Tiene la razón el vecino de María? En este artículo vamos a despejar esta duda, respecto a la medianería o pared medianera.
Al respecto el artículo 994° del Código Civil peruano señala que las paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios se presumen comunes, mientras no se pruebe lo contrario.
Precisemos previamente el significado de los términos utilizados en el art. 994: Pared o muro, es la obra de albañilería vertical que cierra o limita total o parcialmente un espacio. Cercar, es rodear o circunvalar un predio con vallado (cerco de tierra apisonada o de bardas, estacas, etc.), tapia o muro, de suerte que quede cerrado, resguardado y separado de otros. Zanja, es la excavación larga y estrecha que se hace en la tierra, por ejemplo, para conducir las aguas, defender los sembrados, separar los predios.
Dos inmuebles colindantes (inmuebles contiguos entre sí) pueden estar separados, total o parcialmente, por paredes, cercos o zanjas divisorias. Se habla también de pared de cerco, pared o lindero, pared divisoria.
¿CÓMO DIFERENCIAR SI LA PARED MEDIANERA ES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA O COMÚN?
La pared, cerco o zanja (o foso), que divide a dos predios, construida por el propietario de uno de los predios con su propio peculio y en el área de su predio, sin invadir el predio vecino, es de su propiedad exclusiva; también se les denomina pared, cerco o zanja privativos. Esta es la forma común de separación de los predios.
En cambio, la pared, cerco o zanja, cuyo eje coincide con la línea que divide a los dos predios vecinos (construcción acaballada), construidos de común acuerdo por los propietarios de dos predios colindantes, a sus expensas. pertenece en copropiedad a ambos propietarios.
Sin embargo, en la realidad la medianería no se presenta con esta claridad, sino es fuente de permanentes conflictos entre los propietarios de los predios colindantes, resultando en ocasiones difícil la prueba de su carácter de propiedad exclusiva o de medianera, por ello la Ley establece la presunción iuris tantum[1] de la medianería de la pared, cerco o zanja colindantes.
¿QUÉ SUCEDE SI UNO DE LOS PROPIETARIOS DEMUESTRA QUE LA PARED MEDIANERA SE HA LEVANTADO SOBRE SU TERRENO?
La Ley ha contemplado esta posibilidad, debiendo en tal caso el vecino que ha levantado esta pared medianera sobre terreno ajeno, obtener la medianería pagando la mitad del valor actual de la obra y del suelo ocupado al propietario afectado.
Es práctica común en las ciudades que los propietarios de predios colindantes construyan sobre su respectivo terreno sus paredes que demarquen su inmueble y lo delimite del inmueble o inmuebles vecinos. Es decir, los dueños confinantes tienen el derecho de cercar sus predios con paredes construidas exclusivamente sobre sus terrenos, de modo que el filo coincida con el límite separativo, sin avanzar en los terrenos vecinos. Estas paredes son de propiedad exclusiva del constructor. Si el vecino quiere adquirir la medianería sobre está pared debe ponerse de acuerdo con el propietario de la pared, si no hay acuerdo no hay medianería, por lo que tendrá que levantar su propia pared, pues no podrá utilizar la pared del vecino.
Además, en la actualidad es muy difícil encontrar a un propietario dispuesto a vender la mitad de su pared y lo que es más grave, la mitad del terreno en que se levanta esa pared, pues al hacerlo disminuiría el área de su inmueble, tendría además que modificar sus escrituras y el correspondiente registro y, por último, se vería obligado a cargar innecesariamente su propiedad con la servidumbre que trae implícita toda medianería.
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¿QUÉ LIMITACIONES EXISTEN AL USO DE LA PARED MEDIANERA?
Cada copropietario colindante está facultado para servirse de la pared medianera, en todo su espesor y altura, para todos los usos a que está destinada según su naturaleza, sin necesidad del consentimiento del otro colindante, y siempre que no altere su destino ni perjudique el interés de su vecino.
Así, puede colocar en la pared medianera tirantes, vigas, instalaciones de agua y desagüe, instalaciones eléctricas, de gas, de ventilación, de climatización, colgar pinturas, aparatos de televisión, abrir armarios con tal que no cause perjuicio al vecino o la pared, etc. Pero no puede abrir en ella ventanas o claraboyas; para establecer servidumbres de luz mediante ventanas o claraboyas en beneficio de terceros se requiere el consentimiento de ambos copropietarios colindantes.
¿SE PUEDE EDIFICAR SOBRE LA PARED MEDIANERA?
Conforme al artículo 997° del Código Civil cada copropietario colindante puede aumentar la altura o profundidad de la pared medianera, a su costa, sin requerirse de autorización del otro colindante y siempre que del ejercicio de este derecho no resulte peligro para la solidez de la pared o daño para el vecino.
Como ocurre con toda edificación, su modificación o destrucción, para el alzamiento de la pared medianera se debe recabar previamente la licencia del Municipio respectivo.
Como en estos tiempos, por la falta de terrenos urbanos para construcciones, se viene incrementando aceleradamente las edificaciones en el subsuelo (sótanos, estacionamientos, centros comerciales, etc.), el artículo en comentario debe interpretarse extensivamente para comprender no solamente la prolongación de la pared medianera en altura, sino también en profundidad.
La prolongación de la pared en altura o profundidad debe realizarse con la diligencia adecuada, sin causar mayores perjuicios al vecino que no sean las meras molestias derivadas de la construcción. Con la prolongación de la pared no se puede afectar las servidumbres de luz, vista, de paso que tenga el colindante vecino o de terceros.
La norma no especifica ¿a quién pertenece la mayor altura o profundidad de la pared? Sin duda es de propiedad exclusiva del que la construye, admitir lo contrario sería favorecer el enriquecimiento indebido que la Ley prohíbe.
Elaborado por la SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
[1] Presunción Iuris Tantum: Es una presunción legal que da por válidos y ciertos un hecho, siempre que no se demuestre lo contrario mediante la presentación de una prueba o que se demuestre la inexactitud del hecho.
