¿Qué son los aires?
El derecho de sobreelevación (aires) es un derecho real conforme lo señala el artículo 955º del Código Civil: El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo.
Por otro lado el artículo 2º del Reglamento de la Ley Nº 27157 señala que las Unidades Inmobiliarias: Son los terrenos sin edificar, las edificaciones, los aires o las secciones de cualquiera de ellos que sean factibles de independizar, y cuyos derechos sean susceptibles de inscripción en el Registro Público respectivo.
Asimismo, según la Directiva Nº 009-2008-SUNARP, que establece los criterios para la calificación e inscripción del régimen de propiedad exclusiva y común, señala que: El término “aires” alude a la facultad que se concede a una persona a fin de sobreelevar una edificación, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes.
¿Los aires se presumen zonas comunes o de propiedad exclusiva?
Al respecto la Directiva citada señala en su Numeral 5.7: CONDICIÓN JURÍDICA DE LOS AIRES.- “De conformidad con el artículo 40, inciso h), de la Ley Nº 27157 los aires se reputan zonas comunes salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario por las cuales se les atribuya la condición de sección de propiedad exclusiva”.
Para efectos registrales, la cláusula en contrario señalada por dicho numeral consta en el Reglamento Interno, o en una modificación posterior en el que se apruebe el acto de reconocimiento de la propiedad preexistente de los aires, y que había sido omitida en la declaración inicial del reglamento interno. Para ello se requiere la votación favorable de 2/3 del porcentaje de participación de los propietarios.
Si el reglamento interno atribuye expresamente la condición de zona común a los aires será aplicable el artículo 135º del Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, salvo que el reconocimiento de la propiedad preexistente se realice por unanimidad de los propietarios.
¿En qué caso los aires podrían ser de propiedad exclusiva?
En tal sentido, por regla general los aires son zonas comunes, a menos que el Reglamento Interno disponga lo contrario, es decir, en dicho supuesto en el otorgamiento del reglamento interno se ha pactado que los aires son de propiedad exclusiva, en dicho caso en la partida matriz o en otra partida vinculada se publicitará dicha circunstancia conforme lo dispone el último párrafo del artículo 63º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios que señala: “(…) El Reglamento Interno puede establecer reserva de aires sin independización, en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento específico correspondiente a la partida registral del predio matriz, o de otra partida vinculada.”
En conclusión se entiende que la reserva de aires es a favor del único propietario de la edificación. Sin embargo, en caso de que existan varias unidades independizadas sin reglamento interno a favor de distintos propietarios y pretenden regularizar o adecuar su reglamento interno a la Ley Nº 27157 sería conveniente que la reserva de aires precise a favor de quién será la reserva de aires.
¿La inscripción de la reserva de aires debe efectuarse en el mismo asiento de reglamento interno o en asiento aparte?
Al respecto, el artículo 63º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala que el reglamento interno puede establecer reserva de aires sin independización, en cuyo caso ésta circunstancia consta en asiento específico correspondiente a la partida registral del predio matriz, o de otra partida vinculada.
Por lo que conforme a la norma citada a efectos de brindar una mejor publicidad registral se requiere de un asiento específico en la partida matriz.
La reserva de aires no siempre debe presumirse que es para el predio matriz, toda vez que puede establecerse en el reglamento interno para una determinada unidad inmobiliaria.
ELABORADO POR DAVID CAVERO CANCHANYA
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
