CONFORMIDAD DE OBRA Y DECLARATORIA DE EDIFICACIONES ANTICIPADAS
La ley 29090 estableció que la conformidad de obra y la declaratoria de edificación se tramiten en forma simultánea, conllevando que la aprobación de la primera automáticamente era la aprobación de la declaratoria de edificaciones.
¿Qué es la conformidad de obra?
El certificado de conformidad de obra acredita que la edificación cumple con los parámetros urbanísticos y edificatorios vigentes, y que los planos (arquitectura) del proyecto aprobado, o que los de replanteo corresponden a la realidad física de la obra.
¿Qué es la Declaratoria de edificación?
Es el reconocimiento legal de cualquier tipo de edificación que se realiza mediante la declaración del propietario con las formalidades y trámites previstos en la ley
¿Cuándo se solicita?
Cuando se concluye las obras de edificación
¿Cómo se solicita y cuáles son los requisitos?
El solicitante efectúa una descripción de las condiciones técnicas y características de la obra ejecutada, acompañando los planos correspondientes.
La nueva ley que modifica la ley 29090, indica que según la modalidad de la licencia de edificación, los requisitos son diferentes:
Modalidad A:
- Formulario Único, debidamente sellado con la recepción y el número de expediente asignado, es decir, la licencia de edificación.
- b. En el caso de que el titular del derecho a edificar sea una persona distinta a quien inició el procedimiento de edificación, debe presentar los documentos señalados para la Modalidad A, en los literales b. o c. del artículo 25, según corresponda.
- c. En caso de que quien solicite la licencia no sea el propietario del predio, debe acreditar la representación del titular.
- En los casos de persona jurídica, se acompaña la vigencia del poder correspondiente.
- Plano de ubicación, plano en planta de la obra ejecutada y declaratoria de fábrica. En el caso de ampliaciones o remodelaciones de inmuebles que cuenten con licencia o declaratoria de fábrica anterior, el plano de planta desarrollado sobre copia del plano de la edificación anterior, con indicación de las obras nuevas ejecutadas.
- Comprobante de pago por derechos de conformidad de obras. Para todas las modalidades de aprobación, debe existir documento que registre la ejecución de la obra, el cual se presenta al momento de solicitar la recepción o conformidad de obras, de acuerdo a los alcances que se establece en el reglamento respectivo.
Para las Modalidades B, C y D:
Formulario Único, debidamente sellado con la recepción y el número de expediente asignado, es decir, la licencia de edificación.
- En el caso de que el titular del derecho a edificar sea una persona distinta a quien inició el procedimiento de edificación, debe presentar los documentos señalados en los incisos b. o c. del artículo 16, según corresponda.
- En caso de que quien solicite la licencia no sea el propietario del predio, debe acreditar la representación del titular.
- Planos de replanteo en obra de los planos de arquitectura, en original y dos (2) copias impresas más una (1) copia digital.
- Declaración jurada de habilitación de los profesionales que suscriben los documentos señalados en el literal d.
- Comprobante de pago por derechos de conformidad de obras.
Todos los requisitos antes enumerados tienen la condición de declaración jurada de las personas que los suscriben; por tanto, el funcionario municipal que los recibe solo se limita a verificar, en el acto de presentación, que los documentos coincidan con los antes señalados.
Para el caso de la Modalidad A, sella y firma cada uno de los documentos presentados, tanto los originales como las copias. Este acto constituye la conformidad de obra de edificación y autoriza la inscripción registral de la declaratoria de fábrica.
Para el caso de las Modalidades B, C y D, el funcionario municipal que recibió los documentos remite el expediente al órgano municipal encargado del control urbano para que, en un plazo no mayor a quince (15) días calendario, bajo responsabilidad, efectúe las siguientes acciones:
- Verificar que los planos de replanteo en obra del proyecto arquitectónico y la declaratoria de fábrica, correspondan a la licencia otorgada.
- Efectuar la inspección de las obras ejecutadas.
- Anotar, suscribir y sellar en el Formulario Único la conformidad. Este acto constituye la conformidad de obra de edificación y la declaratoria de fábrica. Documentos que dan mérito a su inscripción registral.
Transcurridos los quince (15) días calendario, sin que se otorgue la conformidad, se aplica el silencio administrativo positivo.
Para todas las modalidades de aprobación, debe existir documento que registre la ejecución de la obra, el cual se presenta al momento de solicitar la recepción o conformidad de obras, de acuerdo a los alcances que se establecen en el reglamento respectivo.
SOBRE LA CONFORMIDAD DE OBRA Y DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN ANTICIPADA
La declaratoria de edificación, conceptualmente es el acto final del proceso de autorización de una construcción, sin embargo para efectos de la nueva ley, ésta se puede otorgar antes de la conclusión final de la edificación, acto que es facultativo por parte del administrado y tiene las siguientes características:
- Puede ser solicitado tanto para vivienda, oficina y comercio.
- El proyecto debe ser financiado por una entidad financiera o con las garantías respectivas.
- Se solicita sólo en las modalidades B, C Y D.
- La obra tiene que haberse realizado de acuerdo a los planos aprobados con la licencia.
- Para todas las modalidades de aprobación, debe existir documento que registre la ejecución de la obra a nivel de casco no habitable que debe presentarse al momento de solicitar la conformidad de obra anticipada.
- El promotor inmobiliario debe publicitar en todo momento que su proyecto se realiza mediante dicho procedimiento, en concordancia con lo previsto en el artículo 2 de la Ley N° 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, debiendo hacer constar dicha condición en los contratos de venta que suscriba a partir de la expedición de la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipada, comprometiéndose a culminar la obra y a obtener la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación definitiva.
FORMULARIO UNICO DE CONFORMIDAD DE OBRA Y DECLARATORIA DE EDIFICACIONES
El Formulario Único de conformidad de obra y declaratoria de edificación anticipadas, una vez sellado y con el número de resolución respectivo, tiene calidad de instrumento público y constituye título suficiente para inscribir de manera definitiva la respectiva declaratoria de edificación, la independización y el reglamento interno, sin cambio de la titularidad de las unidades inmobiliarias.
INSCRIPCION REGISTRAL
Una vez inscritos dichos actos y conforme al procedimiento previsto a tales efectos por el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, procederá el cambio de titularidad de las unidades inmobiliarias en proceso de edificación a nivel de casco no habitable, mediante compraventa u otros actos análogos por los cuales el propietario transfiera la propiedad de las mismas. También será procedente la inscripción de las hipotecas u otros gravámenes que se constituyan, siempre que estos últimos sean compatibles con la naturaleza de casco básico no habitable que corresponde a dichas unidades inmobiliarias.
LA CARGA TECNICA
Con la inscripción registral de la declaratoria de edificación anticipada se inscribe simultáneamente una carga técnica que acredite la existencia de obras pendientes de ejecución.
LA EDIFICACIÓN TERMINADA
Una vez terminadas las obras pendientes de ejecución, el administrado podrá hacer entrega de las unidades inmobiliarias, y a fin de dar cabal cumplimiento a sus obligaciones deberá solicitar la conformidad de obra y declaratoria de edificación de acuerdo a lo establecido en el artículo 28 de la presente Ley, para efectos de su inscripción y del simultáneo levantamiento de la carga técnica, conforme a las previsiones que contendrá el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación.
Dra. Marina Fuentes
Abogada
Asesora Inmobiliaria
