OBLIGACIONES DEL PROVEEDOR INMOBILIARIO EN LA ENTREGA DE UN INMUEBLE

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Todos tenemos el sueño de adquirir la casa propia y, con la finalidad de cumplir con tan anhelada meta, realizamos muchos esfuerzos para hacerla realidad; trabajando, ahorrando, limitando nuestros gastos, a fin de conseguir el monto de la cuota inicial o los pagos mensuales del crédito hipotecario, en caso optemos por esta modalidad de financiamiento. Por ello, nuestras expectativas se incrementan y buscamos, en todo momento, que la entrega de nuestro departamento o casa sea en las mejores condiciones y de acuerdo a lo pactado.

Llegada la fecha tan esperada de la entrega del inmueble, se generan en nosotros expectativas importantes, que son también obligaciones del proveedor inmobiliario; por un lado, que el inmueble se entregue en la fecha prevista en el contrato, por el otro, que el mismo sea entregado según las condiciones pactadas, encontrándose en buen estado y, finalmente, que el bien inmueble se encuentre saneado registralmente. Sobre estos puntos realizaremos unas precisiones. Lo primero que debemos señalar es que los derechos de los consumidores, en materia de servicios inmobiliarios, se encuentran establecidos en el Capítulo IV del Código de Defensa y Protección al Consumidor y en la Ley Nº 29080 (Ley de Registro del Agente Inmobiliario), así como el Decreto Supremo N° 004-2018-Viv (Reglamento del Registro del Agente Inmobiliario).

Con relación a la falta de entrega del bien inmueble dentro del plazo pactado por las partes, la Sala de Protección al consumidor del INDECOPI, ha señalado que en estos casos se estaría vulnerando el deber de idoneidad[1], cuya regulación se encuentra establecida en el artículo 18º y 19º del Código de Protección al Consumidor, el cual ha previsto que los proveedores tienen el deber de brindar los productos y servicios ofrecidos en las condiciones acordadas o en las condiciones que resulten previsibles, atendiendo a la naturaleza de los mismos y a la normatividad que rige su prestación. En ese sentido, la falta de entrega del inmueble o la demora en la entrega del mismo estaría afectando la idoneidad con la que el proveedor debe responder frente a los productos o servicios que ofrece.

Otro aspecto importante que se debe verificar es que se haya efectuado la trasferencia del inmueble a nombre de los nuevos propietarios, además que conste en Registros Públicos la respectiva independización del bien, la declaratoria de fábrica y otros que regularicen los aspectos de saneamiento físico legal del inmueble. Si el inmueble a entregarse no se encuentra con el respectivo saneamiento registral, se estaría afectando el deber de idoneidad. En estos casos, pueden presentarse dos supuestos: El primero sería que exista un plazo previsto en el contrato para efectuar el saneamiento registral del bien inmueble adquirido. El otro supuesto sería que no se hubiese previsto un plazo para que la constructora efectúe el saneamiento de la unidad inmobiliaria. En el primer supuesto, la Sala de Protección al Consumidor del INDECOPI ha previsto que, siempre que no medie causa de justificación, se estaría vulnerando los artículos. 18º y 19º del Código de Protección al Consumidor, al no cumplir, el proveedor, con la trasferencia del bien inmueble ante los Registros Públicos. Respecto del segundo supuesto, al no existir un plazo para efectuar las gestiones de transferencia de la unidad inmobiliaria, la Sala de Protección al Consumidor del INDECOPI ha establecido que: “En caso no se hubiese pactado un plazo para que la constructora efectúe el saneamiento de las unidades inmobiliarias, la Sala consideró necesario analizar la actuación de la denunciada en función de un parámetro de razonabilidad, valorando la diligencia con la que hubiese actuado para lograr la independización del inmueble.” Tenemos que, lo que se valora en este caso es la diligencia con la que ha actuado el proveedor para lograr la independización del bien, ello en un plazo razonable, entiéndase que el proveedor haya actuado dentro de los parámetros legales y que la demora no sea atribuible a su persona, sino, a la demora de la autoridad administrativa que debería aprobar las solicitudes respectivas

Finalmente, no es menos importante que el consumidor, al momento de la entrega del inmueble, verifique que el bien está siendo entregado de acuerdo con lo pactado en el contrato y lo ofrecido por el proveedor, además que el bien se encuentre en las condiciones idóneas para su uso. Para este caso, la norma ha previsto, en el Art. 79º del Código de Protección al Consumidor, que el consumidor puede expresar su desaprobación cuando la entrega no corresponda con las características y condiciones previstas en el contrato y del estado en general del bien que se entrega, en razón de ello, el proveedor inmobiliario tiene el deber de asegurarse que las características del inmueble entregado sean las mismas que le fueron informadas al consumidor de manera previa a la suscripción del contrato. En ese sentido, el proveedor debe garantizar la veracidad de la información brindada a los consumidores y es responsable por cualquier omisión incurrida. No cumplir con lo ofrecido acarrearía faltar al deber de idoneidad, lo cual como hemos señalado líneas arriba, es materia de infracción a la normativa en materia de protección al consumidor.

No cabe duda, entonces, que los proveedores deben actuar de manera diligente al contratar con sus consumidores y cumplir con el deber de idoneidad que les exige la norma. Frente a esto, el consumidor debe mantenerse siempre informado a fin de realizar una compra segura que evite verse envuelto en situaciones que en vez de ser satisfactorias, le generen problemas posteriores. Sin embargo, si estos hechos ocurriesen, la norma ha previsto las soluciones, en defensa de la parte débil de la relación de consumo, el consumidor.

[1] Se entiende por idoneidad la correspondencia entre lo que un consumidor espera y lo que efectivamente recibe, en función a lo que se le hubiera ofrecido, la publicidad e información transmitida, las condiciones y circunstancias de la transacción, las características y naturaleza del producto o servicio, el precio, entre otros factores, atendiendo a las circunstancias del caso.

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