Las estafas inmobiliarias fue uno de los asuntos más comentados en los últimos años. Se ocasionó un clima en donde los medios de comunicación denunciaban y reportaban muchos casos de estafas, falsificaciones y suplantaciones por medio de las operaciones inmobiliarias más usuales, aprovechando vacíos legales o tergiversando las normas vigentes. Ante tal contexto el Poder Legislativo se vio en la necesidad de proponer modificaciones a la normativa correspondiente.
Ley 30313 – La Notaría competente es aquella del ámbito territorial donde se ubica el inmueble.
la Ley N° 30313, promulgada en marzo de 2015, mediante la cual se modificaba, entre otros, el artículo 4 del Decreto Legislativo N° 1049, Decreto Legislativo del Notariado, restringiendo la competencia notarial para los actos de disposición y gravamen de bienes inmuebles al ámbito territorial provincial en el que se ubicaban. Así, si una persona deseaba disponer de un inmueble ubicado en Trujillo, debía suscribir la escritura pública de compraventa ante un Notario de Trujillo. Ya no era posible hacer dicho trámite ante cualquier Notario a nivel nacional.
“Esta medida incrementó innecesariamente los costos de transacción que implicaba el tener que transportarse necesariamente al lugar donde se encontraba el inmueble para poder celebrar el acto de disposición o gravamen.”
Decreto Legislativo N° 1232 – Restricción sólo para “predios” de personas naturales
En setiembre de 2016 se publicó el Decreto Legislativo N° 1232, que, en resumen, realizó dos modificaciones respecto de la Ley anterior: (i) la restricción de la competencia notarial en cuanto a disposición y gravamen ya no estaba referida a los bienes inmuebles limitándolo únicamente a los predios; y (ii) la restricción ya no alcanzaba a todos los sujetos de derecho, sino únicamente a las personas naturales. Esta última modificación resultó la respuesta a la crítica referida a la dificultad que se generaba en celebrar los actos de disposición y gravamen en el mismo lugar de ubicación del predio, sobre todo, para las personas jurídicas (léase grandes empresas) que, como se sabe, operan en su mayoría en Lima.
Decreto Legislativo N° 1310 – Restricción sólo para “predios” de personas naturales
El 30 de diciembre de 2016 se publicó el Decreto Legislativo N° 1310 que aprueba medidas adicionales de simplificación administrativa. De esta manera, la competencia notarial para personas naturales sigue siendo provincial, y por tanto, los actos de disposición y gravamen de predios son nulos si no se celebran ante un notario de su circunscripción, pero las reglas introducidas plantean algunas excepciones: primero, se exceptúan aquellos actos de disposición y gravamen realizados por personas naturales nacionales que se celebren en una circunscripción territorial distinta a la ubicación del predio, siempre que el notario que de fe pública del acto cuente con el sistema de identificación biométrica de RENIEC, y segundo, también se exceptúan aquellos actos de disposición y gravamen realizados por personas naturales extranjeras que cuenten con carné de extranjería, siempre que el notario que de fe pública del acto cuente con acceso a la base de datos de la Superintendencia Nacional de Migraciones.
Jefferson Jordán
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
