Cada año, el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) y otras fuentes especializadas publican reportes que revelan el comportamiento del mercado inmobiliario en Lima. Uno de los segmentos observados con mayor detalle es el de los departamentos de 85 metros cuadrados, debido a su presencia en zonas residenciales consolidadas y su demanda por parte de familias jóvenes o compradores con poder adquisitivo medio-alto.
Evolución de precios: 2024 y 2025
En los últimos dos años, se ha registrado una ligera caída en 2024 seguida por una recuperación en 2025, impulsada por mejores condiciones de financiamiento. San Isidro se mantiene como el distrito con el mayor precio promedio por unidad de este metraje, mientras que San Miguel y San Martín de Porres figuran entre las opciones más accesibles. Barranco destaca con el mayor aumento porcentual entre ambos años.
Cuadro comparativo de precios promedio 2024–2025
| Distrito | Precio 2024 | Precio 2025 | Variación 24–25 (%) |
|---|
| San Isidro | S/ 710,603 | S/ 740,000 | +4.14 % |
| Barranco | S/ 615,524 | S/ 670,000 | +8.85 % |
| San Miguel | S/ 466,737 | S/ 482,000 | +3.27 % |
| Miraflores | S/ 685,000 | S/ 710,000 | +3.65 % |
| Jesús María | S/ 590,000 | S/ 605,000 | +2.54 % |
| Pueblo Libre | S/ 540,000 | S/ 555,000 | +2.78 % |
| Santiago de Surco | S/ 600,000 | S/ 615,000 | +2.50 % |
| San Borja | S/ 630,000 | S/ 645,000 | +2.38 % |
| Magdalena del Mar | S/ 575,000 | S/ 580,000 | +0.87 % |
| San Martín de Porres | S/ 260,000 | S/ 275,000 | +5.77 % |
| Lince | S/ 480,000 | S/ 500,000 | +4.17 % |
| Chorrillos | S/ 390,000 | S/ 410,000 | +5.13 % |
| Los Olivos | S/ 300,000 | S/ 310,000 | +3.33 % |
Fuente: BCRP, ASEI, Infobae y La República
Factores que explican el comportamiento del mercado
Durante 2024, la baja en la demanda por unidades de mayor metraje en distritos de clase media-alta llevó a los promotores inmobiliarios a ajustar precios a la baja, priorizando la salida de stock disponible. Esta estrategia respondió a la necesidad de recuperar liquidez y asegurar el financiamiento de nuevos proyectos.
En 2025, el escenario cambia: con tasas hipotecarias alrededor del 8.2 % y una mayor facilidad para acceder a créditos, las ventas de viviendas aumentaron en un 30 % en Lima durante el primer trimestre, lo que dinamizó nuevamente el mercado.
Preferencia por espacios funcionales
Los departamentos de 85 m² han evolucionado significativamente en su configuración interna. Actualmente es común encontrar cocinas abiertas con isla —que cumplen funciones tanto prácticas como sociales—, balcones que incrementan el valor percibido y distribuciones inteligentes que minimizan pasillos para optimizar el espacio. Este formato resulta ideal para familias con uno o dos hijos y se concentra mayormente en zonas de Lima Top, mientras que en Lima Moderna su presencia sigue siendo limitada.
Si estás considerando comprar o invertir en un departamento de 85 m², el contexto actual presenta oportunidades estratégicas. En distritos como Barranco y San Miguel, los precios han registrado una variación positiva del 8.85 % y 3.27 % respectivamente entre 2024 y 2025, ofreciendo un balance entre valorización y accesibilidad. A diferencia de zonas como San Isidro o Miraflores, donde los precios superan los S/ 700,000, otras áreas como San Martín de Porres o Chorrillos permiten ingresar al mercado con una menor inversión inicial, sin dejar de lado el potencial de crecimiento. Conocer cómo han variado los precios y qué factores influyen en la oferta puede marcar la diferencia al momento de negociar o decidir dónde colocar tu inversión.
FUENTE: GESTIÓN
