¿PODEMOS CANCELAR UN EMBARGO O HIPOTECA CUANDO HA TRANSCURRIDO MAS DE 10 AÑOS?

Sí podemos, en realidad es una norma bastante antigua y publicada el 25 de junio del 1996 la que podemos aplicar para levantar un embargo o hipoteca. Se trata de la Ley 26639.

“Adicionalmente, a las causales indicadas en el artículo 1122 del código Civil, que se consideran numerus clausus, y que conllevarían a la extinción del derecho real de hipoteca, el Tribunal Registral en el IV Pleno, realizado los días 6 y 7 de junio de 2003, aprobó como precedente el criterio adoptado en la Resolución N° 232-2003-SUNARP-TR-L del 11 de enero de 2003 e indicó lo siguiente: “El artículo 3° de la Ley N° 26639 ha introducido una nueva causal de extinción de la hipoteca, adicional a las señaladas en el artículo 1122° del Código Civil”.

¿De qué trata la Ley 26639?  Pues bien, la “Ley 26639 – Precisan  aplicación de plazo de caducidad previsto en el Artículo 625 del Código Procesal Civil” del 26 de junio de 1996, tiene su origen como se puede apreciar en el artículo 625 del Código Procesal Civil[2], el cual regula el plazo de caducidad de una medida cautelar. Para efectos del presente artículo nos centraremos únicamente en la parte civil, relacionada al derecho real de hipoteca, a la que hace referencia dicha Ley, ya que también incluye a medidas cautelares, las cuales pertenecen al ámbito procesal.

En el artículo 3 de la Ley 26639 se indica:

“Artículo 3.- Las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen a los 10 años de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas.

La norma contenida en el párrafo anterior se aplica, cuando se trata de  gravámenes que garantizan créditos, a los 10 años de la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado”. (Resaltado agregado).

Antes de continuar, es importante tener en cuenta que el artículo citado precedentemente establece como plazo de extinción el de 10 años, cuyo contabilización se puede iniciar desde dos distintas fechas:

1. a) A los 10 años contados desde la fecha de inscripción, esto es, desde la fecha del asiento de presentación del título, ya que los efectos de las inscripciones se retrotraen a la fecha del respecto asiento de presentación, de acuerdo al artículo IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.[3] (Primer párrafo del artículo 3 de la Ley 26339).
2. b) A los 10 años contados desde la fecha de vencimiento de plazo del crédito garantizado. (Segundo párrafo del artículo 3 de la Ley 26339).

Con relación a ello, dado que generalmente el derecho real de hipoteca cumple la función de garantizar una obligación (pues la hipoteca podrá ser ejecutada luego de vencido el plazo para cancelarla) sería de aplicación lo indicado en el literal b) a casi todos los supuestos de constitución de derechos reales de hipoteca, por lo que no se encontrarían claros los supuestos en los cuales sería de aplicación el plazo indicado en el literal a).

Ante ello, el Tribunal Registral en el Octavo Pleno indicó que dentro del supuesto indicado en el literal a) se encontrarían las hipotecas que garantizan obligaciones futuras o eventuales. De esta manera aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria, sustentado en la Resolución No. 136-2004-SUNARP-TR-T del 21 de julio de 2004: “La hipoteca que garantiza una obligación futura o eventual, caduca a los 10 años desde que su inscripción, salvo que se haya hecho constar en la partida registral el nacimiento de la obligación determinada o determinable antes del vencimiento de dicho plazo, en cuyo caso caducará a los 10 años desde la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado”[4]. 

Asimismo, de acuerdo a lo establecido en el XI Pleno del Tribunal Registral, también se contrarían comprendidas dentro de plazo de caducidad contemplado en el literal a) las hipotecas que garantizan obligaciones indeterminadas.

Ahora bien, como se puede apreciar, al precisar los alcances del artículo 625 del Código Procesal Civil que se refería únicamente a la caducidad de las medidas cautelares, la Ley 26639 incluyó el supuesto de caducidad de los asientos de inscripción de derechos reales de hipoteca.

En ese sentido, es importante recordar que de acuerdo al artículo 1099 del Código Civil[5] es un requisito de validez de la hipoteca que ésta se encuentre inscrita en el Registro de Propiedad Inmueble de los Registros Públicos.

De esta manera, si la inscripción de una hipoteca puede cancelarse de acuerdo a los plazos establecidos en la Ley 26639, y en efecto se cancela, dicha hipoteca carecería de uno de los requisitos de validez, y por ende, carecería de eficacia, pues al no constar inscrita y vigente en la partida registral del inmueble no tendría publicidad, y no sería oponible a terceros.

Al respecto, el Tribunal Registral en la Resolución No. 034-2008-SUNARP-TR-T, ha indicado que la cancelación de un asiento de inscripción de hipoteca conlleva a la extinción del derecho mismo:

“El apelante alega “vulneración del derecho de defensa y del debido proceso” porque la Registradora Castillo se ha pronunciado sobre la imposibilidad de “cancelar la hipoteca” cuando su petición fue “cancelar la inscripción de la hipoteca por caducidad” Una osa (sic) -sostiene el apelante- es la caducidad de la hipoteca y otra la caducidad de su inscripción. Al respecto, este Tribunal acusa un grave error del apelante: la hipoteca es un derecho real de garantía de configuración registral, pues conforme al artículo 1099.3 del código civil, es requisito para su validez que se inscriba en el Registro. Por ende, y a diferencia de lo que ocurre con otros derechos, la hipoteca no tiene otra realidad jurídica que no sea la que aparece de los asientos de inscripción. Por ello, cuando se extiende el asiento de cancelación de la inscripción de la hipoteca (por cualquier causa), el Registro también publica la extinción del derecho mismo, y no sólo de su inscripción. En consecuencia, no es admisible la tesis del apelante de que existan” dos realidades hipotecarias”, una extrarregistral y otra registral”. (Resaltado agregado).

Es así que, como mencionamos al inicio del presente artículo, el Tribunal Registral ha adoptado como criterio que “El artículo 3° de la Ley N° 26639 ha introducido una nueva causal de extinción de la hipoteca, adicional a las señaladas en el artículo 1122° del Código Civil”.

Asimismo, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP ha establecido en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos Nº 248-2008-SUNARP-SN) el procedimiento a seguirse para solicitar la cancelación del asiento de inscripción de un gravamen en los artículos 87 y 88 de dicho Reglamento[6].

De esta manera, la Ley 26639 posibilita que el transcurso del tiempo legitime a un deudor o a una persona que hipotecó un inmueble para garantizar una deuda (futura o actual) a solicitar ante los Registros Públicos la cancelación del asiento de inscripción de dicha hipoteca con la sola demostración del transcurso del tiempo. Siendo que, de esta manera, el derecho real de garantía perdería un requisito de validez, como lo es su inscripción en los Registros Públicos.

No obstante, cabe precisar, que el artículo 172 de la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros – Ley 26702, establece que lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley 26639 no será de aplicación a las hipotecas constituidas a favor de una empresa del Sistema Financiero[7].

Finalmente, cabe preciar que el artículo 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos Nº 248-2008-SUNARP-SN) indica que lo dispuesto en el artículo 172 de la Ley 27602 no es aplicable a las empresas del sistema financiero cuya personalidad se ha extinguido, en cuyo caso se aplicará lo dispuesto en el artículo 87 el mismo reglamento[8].

[1]           “Articulo 1122.- Causas de extinción de la hipoteca

La hipoteca se acaba por:

1.- Extinción de la obligación que garantiza.

2.- Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.

3.- Renuncia escrita del acreedor.

4.- Destrucción total del inmueble.

5.- Consolidación”.

[2] “Artículo  625.- Toda medida cautelar caduca a los dos años de consentida o ejecutoriada la decisión que amparó la pretensión garantizada con ésta. La caducidad opera de pleno derecho, siendo inimpugnables los actos procesales destinados a hacerla efectiva.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, toda medida cautelar caduca a los cinco años contados desde la fecha de su ejecución. Si el proceso principal no hubiera concluido, puede el Juez, a pedido de parte, disponer la reactualización de la medida. Esta decisión requiere de nueva ejecución cuando implica inscripción registral.”

Artículo modificado por el Artículo Único de la Ley N° 28473, publicada el 18 Marzo 2005, cuyo texto es el siguiente:

“Artículo 625.- En los procesos iniciados con el Código de Procedimientos Civiles de 1912, la medida cautelar se extingue de pleno derecho a los cinco años contados desde su ejecución. Si el proceso principal no hubiera concluido, podrá el juez, a pedido de parte, disponer la reactualización de la medida. Esta decisión requiere de nueva ejecución cuando implica una inscripción registral.”

[3] “Principio de prioridad preferente.- Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario”.

[4] El Octavo Pleno se celebró los días 13 y 14 de agosto de 2004, y los precedentes aprobados fueron publicados en el diario oficial El Peruano el 1 de octubre de 2004.

[5] Articulo 1099º.- Requisitos de validez de hipoteca

Son requisitos para la validez de la hipoteca:

1.- Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a ley.

2.- Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.

3.- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble

[6] Artículo 87.- Caducidad de la inscripción de los gravámenes

La inscripción de los gravámenes a que se refiere el primer párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639 caduca a los 10 años de la fecha del asiento de presentación del título que los originó. Se encuentran comprendidas dentro de este supuesto las inscripciones correspondientes a gravámenes que garantizan obligaciones que no tienen plazo de vencimiento; en éstas deberá entenderse que la obligación es exigible inmediatamente después de contraída, en aplicación del artículo 1240 del Código Civil, salvo que el plazo se hubiera hecho constar en el Registro, en cuyo caso el cómputo se hará conforme al siguiente párrafo.

En el caso de gravámenes que garantizan créditos a que se refiere el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639, la inscripción caduca a los 10 años contados desde la fecha de vencimiento del crédito, siempre que éste pueda determinarse del contenido del asiento o del título. Tratándose de inscripciones correspondientes a gravámenes que garantizan obligaciones que remiten el cómputo del plazo a un documento distinto al título archivado y dicho documento no consta en el Registro, así como las que garantizan obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas, sólo caducarán si se acredita fehacientemente el cómputo del plazo o el nacimiento de la obligación, según corresponda, y ha transcurrido el plazo que señala este párrafo, contado desde la fecha de vencimiento de la obligación garantizada.

Artículo 88.- Asiento de cancelación de gravámenes

El asiento de cancelación por caducidad de la inscripción de un gravamen se extenderá a solicitud de parte, en mérito de su declaración jurada con firma certificada por fedatario o por notario, en la que expresamente se indique la fecha del asiento de presentación que originó la inscripción y el tiempo transcurrido. El registrador cancelará el respectivo asiento con la sola verificación del tiempo transcurrido, de conformidad con lo previsto en el artículo 87 del presente Reglamento.

[7] Artículo 172 de la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros:

“Los bienes dados en hipoteca, prenda o warrant a favor de una empresa del sistema financiero, respaldan todas las deudas y obligaciones propias, existentes o futuras asumidas para con ella por el deudor que los afecta en garantía, siempre que así se estipule expresamente en el contrato.

Cuando los bienes afectados en garantía a favor de una empresa del sistema financiero son de propiedad distinta al deudor, éstas sólo respaldan las deudas y obligaciones del deudor que hubieran sido expresamente señaladas por el otorgante de la garantía.

La liberación y extinción de toda garantía real constituida en favor de las empresas del sistema financiero requiere ser expresamente declarada por la empresa acreedora. La extinción dispuesta por el artículo 3 de la Ley Nº 26639 no es de aplicación para los gravámenes constituidos en favor de una empresa.” (Resaltado agregado).

[8] Artículo 92.- Garantías constituidas a favor de empresas del Sistema Financiero

Lo dispuesto en el artículo 172 de la Ley Nº 26702 no resulta aplicable a las empresas del sistema financiero cuya personalidad jurídica se ha extinguido, en cuyo caso es de aplicación lo dispuesto en el artículo 87.”

Por: Natalia Vargas

Extraido del Portal Jurídico Prometheo
http://www.prometheo.cda.org.pe/articulo.php?id=12

SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES