La ley de desalojo con Intervención del Notario Público establece 2 etapas concretas cuando el arrendador desea iniciar el proceso de desalojo, en los casos de incumplimiento de pago de la renta de acuerdo a lo pactado por el arrendador y arrendatario en el contrato de arrendamiento o el vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento.
PRIMERA ETAPAProcedimiento ante Notario.- - El Notario Público recibe la solicitud de desalojo, constata el cumplimiento de los requisitos de procedibilidad, el contenido del contrato de arrendamiento y los requisitos de la solicitud.
- El notario notifica al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y en su domicilio contractual, de ser el caso, para que, dentro del plazo de cinco (5) días hábiles de recibida la comunicación, acredite que ha pagado la renta o que ha renovado el contrato.
- El arrendatario sólo puede formular oposición sustentada en:
- La renovación o prórroga del plazo del contrato de arrendamiento con las mismas formalidades que el contrato primigenio;
- La constancia de transferencia o depósito de los pagos de la renta realizados en la cuenta de abono acordada por las partes;
- El incumplimiento de las formalidades establecidas en la ley.
- El notario, con la respuesta del arrendatario presentada dentro del plazo de 5 dÍas, constata si se configura alguna de las causales de desalojo, en cuyo caso realiza las siguientes acciones:
- Extiende un acta no contenciosa dejando constancia fehaciente e indubitable del vencimiento del contrato o de la resolución del mismo por falta de pago, con la declaración de la procedencia del desalojo, lo cual protocoliza en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos. El acta extendida por el notario constituye título ejecutivo especial para proceder sin más trámite al lanzamiento del inmueble.
- Remite la copia legalizada del expediente al juez de paz letrado del distrito en el cual se ubica el bien inmueble arrendado.
- El trámite de desalojo notarial finaliza si:
- No se configura alguna de las causales de desalojo previstas, en dicho caso el notario finaliza el trámite comunicando de este hecho al solicitante.
- Las partes acuerdan su finalización, en cualquier momento del procedimiento. En este caso, el notario levanta el acta no contenciosa correspondiente concluyendo el trámite.
SEGUNDA ETAPATrámite judicial de lanzamiento.-
- Culminada la etapa notarial del procedimiento especial, el interesado formula solicitud de lanzamiento dirigida al juez de paz letrado competente, con la autorización de letrado y el pago de la tasa judicial respectiva, para que sea trasladada por el notario conjuntamente con la copia legalizada del expediente notarial.
- Dentro del plazo de tres (3) días hábiles de recibidas la solicitud del interesado y las copias legalizadas del expediente remitidas por el notario,el juez de paz letrado competente verifica los requisitos de la solicitud y emite la resolución judicial en la que dispone el lanzamiento contra el arrendatario o contra quien se encuentre en el inmueble; así como, la orden de descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o de encontrarse cerrado el inmueble. La resolución judicial es impugnable sin efecto suspensivo.
- El juez de paz letrado cursa oficio a la dependencia correspondiente de la Policía Nacional del Perú (PNP), para que en el plazo de dos (2) días hábiles contados desde el día siguiente de la notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad, preste asistencia y garantía para la ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados en su resolución judicial.
- Culminado el trámite de lanzamiento, el interesado podrá solicitar ante el mismo juez de paz letrado el pago de costas y costos del proceso, así como el de los servicios notariales derivados del desalojo, conforme a lo dispuesto en los artículos 417 y 419 del Código Procesal Civil.
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