El Proceso de Desalojo y la Ocupación Precaria


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Autor: Jefferson Jordán Aldave – Sociedad Peruana de Bienes Raíces

Conforme prevén los artículos 585° y 586° del Código Procesal Civil, EL PROCESO DE DESALOJO (tramitado en la vía del proceso sumarísimo) tiene por objeto lograr la restitución de un predio.

¿Quiénes pueden ser los sujetos activos (demandantes)?

El propietario, arrendador, administrador, entre otros que consideren tener derecho a la restitución de un predio; y,

¿Quiénes pueden ser los sujetos pasivos (demandados)?

El arrendatario, sub-arrendatario, el precario (quien ocupa sin un título legítimo, por ejemplo, el que ocupa sin tener un contrato de arrendamiento) o, cualquier otra persona a quien le es exigible la pretensión (salvo lo dispuesto en el Artículo 598º).

EL PROCESO DE DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA.-

Este tiene por objeto determinar si la emplazada (demandado) tiene o no título posesorio (por ejemplo, determinar si existe el contrato de arrendamiento) o si el que tenía ha fenecido (el plazo o vigencia del mismo ejemplo anterior), debiendo probar la demandada (el ocupante) que posee el bien inmueble (por ejemplo: departamento, casa u oficina) bajo título eficaz (contrato válido y vigente) que dilucide la pretensión demandada.

Es preciso señalar que en este tipo de procesos es necesario acreditar dos situaciones:

  1. a) Que el demandante (sujeto activo) pruebe fehacientemente su derecho sobre el bien cuya desocupación solicita; y,
  2. b) Que el demandado (ocupante) no pueda acreditar que la posesión que ostenta se ampara en un título justificativo (contrato).

La jurisprudencia nacional claramente ha establecido que una posesión resulta precaria, conforme prevé el artículo 911° del Código Civil (que trata sobre la POSESIÓN PRECARIA), no sólo cuando se ejerce sin título alguno, sino también cuando el que se tenía ha fenecido, esto es, cuando el título justificativo de la posesión (por ejemplo, el contrato de arrendamiento) ha dejado de tener vigencia, que lo hace carente de eficacia para el ámbito jurídico.

El artículo 911º contiene dos supuestos:

  1. a) Ausencia de título.- Se trata del poseedor que entró de hecho en la posesión (ocupación efectiva), no posee título alguno, por ejemplo, el que entra clandestinamente en la posesión, el usurpador, el ladrón, el hurtador.
  2. b) Título fenecido.- El título fenece por decisión judicial, por disposición de la ley, por cumplimiento del plazo o condición resolutorios, por mutuo disenso, por nulidad, resolución, rescisión, revocación, retractación, etc. En general, el título queda extinguido en todo caso de ineficacia estructural o funcional del acto jurídico por el cual se cedió la posesión del bien.

Asimismo, para que una persona sea considerada como “ocupante precario” debe darse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien por parte del emplazado (demandado).

Cabe señalar que la jurisprudencia nacional mantiene el criterio respecto a la PRECARIEDAD EN EL USO DE INMUEBLE, que este no se determina únicamente por la carencia de un título de propiedad o de arrendamiento; sino que debe entenderse como tal (calidad de “precario”) la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que permita advertir la legitimidad de la posesión que ostenta el ocupante; en esa amplitud de criterio debe interpretarse la norma contenida en el art. 911 del Código Civil.

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