Para entender esta figura legal, plantearemos el siguiente ejemplo:
- El Sr. Pablo Pérez, en el año 2017 adquiere un Departamento de 2 pisos ubicado en el distrito de San Borja, de la empresa Inmobiliaria XX S.A., representada por su Gerente Administrativo Sr. Pedro Luna.
- Debido a motivos laborales, el Sr. Pablo debe permanecer por un año en Buenos Aires, decidiendo alquilar su departamento.
- Luego de transcurrido un año, toma conocimiento de una notificación judicial, que contiene una sentencia, donde se manifiesta que un tercero es el legítimo propietario, en vista que el representante de la Inmobiliaria no tenía capacidad legal suficiente para vender el departamento.
- Por descuido del Sr. Pablo, sus inquilinos nunca dieron importancia de las notificaciones que llegaban al departamento, y por ende le comunicaron de la sentencia muy tarde, no teniendo este la oportunidad de interponer algún recurso, resultando que dicha resolución judicial adquirió la calidad de firme[1].
- En consecuencia, la Inmobiliaria fue obligada a devolver al Sr. Pablo Pérez el dinero que pagó por el departamento, incluyendo los intereses y las costas procesales, entregando el Sr. Pablo el departamento al tercero que se indicaba en dicha sentencia firme.
Entonces, entendemos por saneamiento por evicción, a aquella situación mediante la cual se prive al comprador, por sentencia firme y por razón de un derecho de tercero anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responderá de la evicción[2] aunque nada se haya expresado en el contrato.
[1] Resolución Judicial Firme: Aquella contra la que no cabe interposición de ningún recurso, ordinario o extraordinario, debido a que transcurrió el tiempo o plazo legal para tal fin. Está amparada por un principio denominado cosa juzgada.
[2] Evicción: Es una situación jurídica que se caracteriza por la privación total o parcial de una cosa, sufrida por su adquirente, en virtud de una sentencia judicial o administrativa dictada sobre la base de derechos alegados por terceros.
