La venta de 'aires' es una práctica común en nuestro mercado inmobiliario. Ello consiste en vender el espacio vertical necesario para sobreelevar una edificación, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes, sobre la proyección del 'techo' o 'azotea' del predio. Los DERECHOS ADICIONALES DE EDIFICACIÓN TRANSFERIBLES (DAET) permiten vender esos 'espacios verticales' necesarios; sin embargo no es una venta de aires simple. Lo que aquí se vende no es el espacio vertical del predio que lo genera; sino, el derecho que tiene a 'sobreelevar' el predio, según lo permitido por los parámetros urbaniscos. En ese sentido, por ejemplo, si tenemos derecho a sobreelevar hasta un quinto pisoy tenemos construido solo uno, tenemos derecho a sobreelevar 4 pisos más, entonces, lo que se vende es ese derecho a edificar 4 pisos, lo cual puede ser de utilidad para quien construye un edificio de 10 pisos y gracias a los DERECHOS ADICIONALES DE EDIFICACIÓN TRANSFERIBLES (DAET), ahora puede construir 14 y aumentar la rentabilidad de su proyecto.
Técnicamente los DERECHOS ADICIONALES DE EDIFICACIÓN TRANSFERIBLES (DAET) son “instrumentos de financiamiento urbano” que procuran la “gestión urbanística” consistentes en el traslado del potencial derecho de edificación del sobresuelo urbano (en nuestro medio, son los llamados “aires”) de una predio ubicado en una Zona Generadora, a otro predio ubicado en una Zona Receptora, el cual puede propio o de terceros, sin pérdida total del derecho de propiedad del suelo y subsuelo urbano en los que se asienta el predio emisor, según lo dispuesto por el Decreto Supremo Nº 022-2016-VIVIENDA.
Estos DAET procuran los siguientes 5 (cinco) objetivos:
- Proteger y conservar las zonas monumentales y centros históricos
- Preservar las áreas agrícolas
- Preservar o implementar las áreas para la creación o ampliación de espacios públicos o para la construcción o ampliación de vías en el área urbana de las ciudades
- Promover el desarrollo urbanístico en el sistema vial primario o metropolitano o en las zonas identificadas en el Plan de Desarrollo Urbano
- Promover la aplicación del Código Técnico de Construcción Sostenible, en la edificaciones
Certificados de Derechos Adicionales de Edificación Transferibles (CDAET)
El Certificados de Derechos Adicionales de Edificación Transferibles (CDAET) es el documento expedido por la Municipalidad Metropolitana Provincial en el ámbito del cercado y, por la municipalidad distrital, en su propia jurisdicción, mediante el cual se reconoce el derecho del propietario de un predio a una determinada área techada adicional (mayor altura de edificación) al estar ubicado en una Zona Generadora, a fin que se aplique en predios propios o de terceros de las Zonas Receptoras en los PDU, con parámetros de altura y/o área libre superiores a lo establecido.
Entre otras características el CDAET:
- Podrá ser transferible entre personas naturales y/o jurídicas, a título oneroso o gratuito
- El beneficio de este certificado solo podrá ser utilizado una vez
- El plazo de vigencia es de 10 años a partir de la fecha de expedición y hasta cuando se haya hecho uso total de los derechos contenidos
- El área transferible puede ser fraccionada entre diversos predios receptores hasta agotar los derechos contenidos
- Es obligatoria su inscripción en el rubro de cargas y gravámenes de la partida registral del inmueble
- Es obligatoria su inscripción en el registro administrativo de la municipalidad provincial
De esta manera, puedes desarrollar proyectos inmobiliarios aprovechando los DAET de tu propiedad o de la propiedad de un tercero declarada como patrimonio cultural de la nación o Inmueble considerado valioso por la localidad, aun cuando el inmueble esté incompleto o deteriorado. Esto quiere decir que si tienes una Casona y no cuentas con el presupuesto para mantenerla o deseas obtener rentabilidad por ella y, ya que no puedes construir o alterarla porque es Patrimonio Cultural de la Nación, con el CDAET ahora puedes vender tus aires y obtener un excelente provecho.
Sí, el CDAET te permite transferir el derecho de construcción hasta la altura máxima permitida que tienes por los 'aires' de tu propiedad declarada patrimonio; de esta manera, las constructoras, los gestores e inversionistas inmobiliarios pueden aprovechar los 'aires' de tu 'casona' y construir más pisos de lo que inicialmente tenían permitido, gracias a la compra de los aires de tu casona. Es más, las constructoras, los gestores e inversionistas inmobiliarios pueden aprovechar estos DERECHOS ADICIONALES DE EDIFICACIÓN TRANSFERIBLES y fraccionarlos entre sus diversos proyectos, siempre y cuando se encuentren en Zonas Receptoras en los Planes de Desarrollo Urbano correspondientes; incluso, pueden proyectar una obra incluyendo los pisos comprados mediante el CDAET.
De esta manera, el propietario del inmueble declarado patrimonio obtiene beneficios económicos por su propiedad y los desarrolladores inmobiliarios pueden edificar más pisos de los permitidos y aumentar la rentabilidad de sus proyectos.
Autor: Jefferson Jordan Aldave - Sociedad Peruana de Bienes Raíces
