ANTECEDENTES
El origen de los Fondos de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles (FIRBI) y Fideicomiso de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces (FIBRA) son los Real Estate Investment Trust (REITs) de EEUU, que fueron creados como vehículos de inversión inmobiliaria eficientes tributariamente que generan rentas regularmente a través de dividendos. Si bien se reconoce que se trata de un “asset class” diferente a acciones y bonos, los “equity – REITs” son parte importante de los principales índices de acciones mundiales.
Existen REITs en 38 países, suelen encontrarse listados y negociados en bolsas de valores alrededor del mundo. Los REITs cuentan con un carácter principalmente inmobiliario, se se invierten principalmente en edificaciones industriales, oficinas, comerciales/hoteles, residencias, entre otros. Siendo, la característica principal de los REITs, la distribución de la mayor parte de sus resultados, lo cual los convierte en instrumentos atractivos para inversionistas de renta, al brindar un dividendo relativamente elevado aunado a liquidez en bolsa y a la apreciación de capital de los propios títulos. Los REITs en EEUU y otras geografías no se encuentran gravados a nivel corporativo.
En nuestro país, nace con la Resolución SMV N° 029-2014, Reglamento de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras donde se incluyó al Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles – FIRBI en la Cuarta Disposición Complementaria Final. Posteriormente, con la Resolución No. 038-2016-SMV.01, de fecha 24 de noviembre de 2016, se incluyó, igualmente, en la Tercera Disposición Complementaria Final del Reglamento de los Procesos de Titulización (Res. CONASEV No. 001-97-EF-94.10), la figura de los Fideicomisos de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces – FIBRA.
Por un lado, el Fondo de Inversión (en el caso de los FIRBIs) y por el otro el Fideicomiso de Titulización (en el caso de los FIBRAs), consisten en entregar una serie de documentos representativos de capital (certificados de participación), contra el aporte de inmuebles o dinero.
REQUISITOS
Al tratarse de vehículos de inversión inmobiliaria, se exige 5 requisitos:
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Que, la finalidad u objeto de inversión de estos consista en “la adquisición o construcción de bienes inmuebles, que se destinen a su arrendamiento u otra forma onerosa de cesión en uso”, debiendo invertir por lo menos un 70% de su patrimonio en activos inmobiliarios.
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Que, los certificados de participación sean colocados por Oferta Pública Primaria y, por lo menos, a diez (10) inversionistas no vinculados entre sí.
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Que, los inmuebles que sean adquiridos y/o construidos por el FIBRA o FIRBI no sean transferidos por un plazo de cuatro (4) años desde su adquisición o desde la conclusión de dicha construcción.
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Que, el objetivo del vehículo sea la construcción inmobiliaria, y esta sea edificada por un tercero.
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Que, un 95% de su utilidad neta anual sea distribuida ante sus partícipes.
Otra exigencia que señala la norma, tanto para las FIRBIs como para la FIBRAS es la creación de un Comité de Inversiones técnico, que defina los lineamientos en las inversiones, la misma que debe estar conformada por profesionales capacitados y con experiencia en el sector inmobiliario.
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
