¿Cómo obtener un título de propiedad sobre un inmueble si solo se es un poseedor? Esta es una situación que afecta a varias familias peruanas. Pongamos el ejemplo de una familia que vive por más de 30 años en un inmueble, uno comprado por los abuelos, pero que al fallecer no dejaron ningún documento sobre cómo adquirieron dicha propiedad. Entonces, al momento de verificar la situación registral del inmueble, se dan con la sorpresa de que la propiedad continúa inscrita a nombre del anterior propietario que vendió a los abuelos y que, por el paso de los años, ya resulta imposible ubicar a los vendedores. ¿Qué hacemos?
A continuación, brindaremos los pasos para regularizar esta situación a través de la figura legal denominada “Prescripción Adquisitiva de Dominio”.
¿Qué es la prescripción adquisitiva de dominio?
La prescripción adquisitiva de dominio es un mecanismo legal que permite al poseedor de un bien adquirir la propiedad del mismo, siempre y cuando haya cumplido con desarrollar una conducta establecida por ley y en un período de tiempo determinado.
Existen tres formas de gestionar la Prescripción Adquisitiva de Dominio de un bien inmueble: por vía notarial; o, por vía judicial. Aunque también puede ser el caso de accionar una “vía administrativa” (Gobiernos Regionales) tomando en cuenta si el predio materia de prescripción es rural o está inscrito como tal.
- Prescripción administrativa
Comenzando de menos a más, podemos explicar que la prescripción administrativa es para ciertos tipos de predios rústicos, los cuales se encuentran en zona agropecuaria o afines, en donde por su propia mecánica o particularidad, el Estado ha considerado que mediante una autoridad administrativa o entidad pública se llevará a cabo la prescripción adquisitiva de dominio. Por ejemplo, el Ministerio de Cultura, COFOPRI en su oportunidad, o como son también, actualmente, los gobiernos locales y regionales, según la Ley 27867, artículo 51.
- Prescripción judicial
En el tema judicial, que es el más relevante, podemos ver que se divide la prescripción adquisitiva de dominio para bienes muebles e inmuebles, con buena fe o mala fe. Este tipo de prescripción opera tanto para predios rurales (inscritos como tales pero que no forman parte de zona agropecuaria o afin) como para predios urbanos. Ahora bien, cuando se refiere a bienes muebles o inmuebles que sean de buena fe, este requiere justo título. ¿Y a qué se refiere con eso? Pues a cualquier tipo de propietario que tenga un imperfecto. No es que la usucapión esté dirigida a invasores solamente. Está también dirigida a las personas que tienen un título de propiedad pero que no pueden perfeccionarlo, de conformidad con los artículos 486 y 504 C.P.C.
Vale decir, no pueden ir a Registros Públicos para su inscripción y posteriormente tengan la seguridad jurídica que el Estado le puede brindar. Por ejemplo, puede ser que tengas una compraventa de un documento privado, puede ser que tengas una escritura pública inclusive, sin embargo, por vicios o defectos de quien te lo vendió impide que tu propiedad pueda llegar a Registro Públicos.
En ese sentido, es posible que tengas un bien bajo una compraventa pero el que te vendió tiene un juicio, por ejemplo, están demandándolo. En esos casos, para no verte perjudicado puedes ir por una prescripción adquisitiva de inmuebles de cinco años, o de dos años cuando se trata de bienes muebles para que con el tiempo que te han dado sea suficiente y puedas adquirir la propiedad. De esta manera, se sanea tu inmueble (propiedad) y puedes actuar como propietario con todos los derechos disponibles que te brinda la norma.
- Prescripción notarial
Esta vía es la adecuada para los predios urbanos con o sin edificación. Según la Ley 27157, art. 21, los Notarios se encuentran habilitados para tramitar solicitudes de prescripción adquisitiva de inmuebles cuando existe posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.
Pasos para realizar la prescripción adquisitiva de un inmueble
La propiedad por prescripción se adquiere mediante la posesión, que debe ser continua, es decir sin interrupciones; pacífica, cuando la posesión es ejercida sin violencia física y moral; pública, porque la posesión debe ser visible por la colectividad, y como propietario, comportándose como tal durante diez años.
Por lo general, la prescripción adquisitiva se realiza de dos maneras, a través de un proceso judicial, que puede ser respecto de predios urbanos y rurales, o de un trámite notarial, que es solo respecto de predios urbanos con o sin edificación.
La prescripción adquisitiva notarial la realizan los notarios de localidad donde se ubica el predio materia de inscripción. La prescripción adquisitiva judicial se tramita como proceso abreviado, ante un juez civil, quien emitirá la sentencia, y ésta al quedar firme se convertirá en título inscribible en la Sunarp.
Luego que culmine el proceso notarial o judicial según el caso, podrá solicitar su inscripción ante la Sunarp (ya sea inmatriculación en caso de no tener antecedente registral o transferencia de propiedad en caso de contar con antecedente registral).
Si la prescripción ha sido declarada vía notarial presentará el parte notarial donde se declare la prescripción adquisitiva de dominio así como los respectivos planos. Téngase en cuenta que la presentación del parte notarial en la oficina registral, deberá de ser efectuada por el Notario ante quien se otorgó el instrumento o por sus dependientes acreditados.
Si la prescripción ha sido declarada vía judicial presentará el parte judicial que contenga el oficio del juez, adjuntando las copias certificadas por auxiliar jurisdiccional de la sentencia y la resolución que declara consentida o ejecutoriada la sentencia, así como los respectivos planos.
El plazo promedio en la Sunarp para la calificación de la prescripción adquisitiva es de 15 días hábiles, contados a partir del día siguiente de la presentación de la solicitud.
ELABORADO POR LA SPBR
Prácticamente he recibido una excelente clase virtual gracias
Preciso y claro la información.. se le agradece distinguidos asesores