José es un inversionista inmobiliario que ha decidido comprar su primera propiedad, es así que habiendo visitado el departamento que le llamó la atención por tener un precio por debajo del mercado y por su excelente ubicación, manifiesta su interés por comprarlo, para lo cual solicita la partida registral del inmueble a la Inmobiliaria “X”, sin embargo se percata que en el Rubro D de dicha partida se indica que el inmueble tiene una “Anotación de demanda”; ante ésta situación surgen las inquietudes de José por no saber de qué se trata.
¿QUÉ ES UNA ANOTACIÓN DE DEMANDA?
La Anotación de Demanda es una anotación preventiva que se registra en una partida electrónica (de un bien inmueble) con el objeto de advertir que hay una demanda judicial que, de prosperar, producirá una alteración en dicha partida.
¿QUÉ TIPO DE ALTERACIONES PODRÍA PRODUCIR UNA ANOTACIÓN DE DEMANDA SOBRE UN INMUEBLE?
Para comprender las alteraciones que podría producir una anotación de demanda, el Tribunal Registral que es el órgano que emite antecedentes registrales con carácter vinculante, ha señalado que uno de los efectos principales de la anotación de demanda es guardar la prioridad o el rango de su derecho a favor del demandante, en virtud a lo cual, cuando termine el proceso, los efectos de la sentencia se retrotraen a la fecha en que se anotó la demanda.
En cuanto a los derechos adquiridos en el registro con posterioridad a la anotación de la demanda, estos se tendrán por ineficaces, es decir que no surtirán efecto, incluso si no hubieran sido considerados en la sentencia para su nulidad.
Por ejemplo, si José compra el departamento, que se encuentra afectado con una anotación de demanda, por un incumplimiento del vendedor de otorgar la escritura pública de compraventa del departamento a sus anteriores compradores, y al finalizar el proceso el juez ordena al vendedor cumplir con la formalización de la compraventa celebrada con los primeros compradores; entonces el contrato de compraventa de José no surtirá sus efectos, al formalizarse la primera compraventa.
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¿ES POSIBLE COMPRAR UN INMUEBLE CON ANOTACIÓN DE DEMANDA?
El acto de inscribir la “anotación de la demanda” no impide la enajenación (venta del inmueble); por lo tanto, puede invertirse en adquirir propiedades con esta carga; esto es, cuanto se presente una propiedad con anotación de demanda en su partida registral; pero el adquirente de dicho bien estará a las resultas del proceso, lo cual evidentemente podría perjudicarlo.
Entonces a modo de conclusión recomendamos indagar muy bien la causa de la anotación de demanda sobre el inmueble que se desea adquirir, y tener presente que de prosperar o resultar favorable el proceso para el demandante, se podría perder la inversión realizada por el inmueble debido a las consideraciones ya expuestas.
En dicho sentido siempre es recomendable contar con la asesoría de un abogado especialista en derecho inmobiliario, para que con el apoyo de éste profesional podamos determinar el nivel de riesgo que representa la adquisición del bien afectado.
ELABORADO POR LA SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
