'El Impuesto de Alcabala es de realización inmediata y grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio; de acuerdo a lo que establezca el reglamento'.
Entonces el impuesto de alcabala va a ser el tributo que nosotros pagamos luego de las transferencias de propiedad de los bienes inmuebles urbanos o rústicos. La transferencia puede darse mediante una venta, donde hay dinero de por medio (oneroso) o en forma de donación (gratuito), cualquiera sea su forma o modalidad; inclusive las ventas con reserva de dominio, este se debe pagar luego de adquirir una propiedad (está obligado al pago el adquiriente o comprador del inmueble).
Se consideran inmuebles Urbanos y Rústicos a los siguientes:
Inmuebles Urbanos: Se consideran así a los terrenos urbanos, a las edificaciones y sus obras complementarias. Adicionalmente, debemos entender por terreno urbano a aquel terreno en un centro poblado y que se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano, así como, a los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y aquellos que tengan terminadas y recepcionadas obras de habilitación urbana.
Inmuebles Rústicos: Se consideran así a aquellas tierras aptas para el cultivo, para pasto y para la producción forestal.
Sujetos del Impuesto de Alcabala
Sujeto Activo
Es la Municipalidad Provincial el cual se encargara del cobro del Impuesto a través del SAT (Servicio de Administración Tributarias).
Sujeto Pasivo
Según Artículo 23 de la Ley de Tributación Municipal: 'Es sujeto pasivo en calidad de contribuyente, el comprador o adquirente del inmueble'. Por lo tanto está obligado al pago el comprador o adquiriente del inmueble.
Formalización de la Transferencia
Para formalizar la transferencia de propiedad la Ley de Tributación Municipal establece en su Artículo 7: 'Los Notarios y Registradores Públicos le solicitan la liquidación y pago del Impuesto de Alcabala o en su defecto, la Constancia de No pago como requisito indispensable para formalizar la transferencia.'
¿Cómo se calcula el impuesto de alcabala?
El impuesto se calcula aplicando a la base imponible del impuesto el valor de transferencia, el cual no podrá ser menor al valor de auto avalúo (Va) del inmueble correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia, ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana, o el valor de la transferencia (Vt), lo que resulte mayor.
A la referida base se aplicará la tasa del impuesto del 3%. Siendo a cargo exclusivo del comprador, No está afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo comprendido por las primeras 10 un. Del valor del inmueble.
¿Qué trámites se deben realizar?
El impuesto se debe liquidar y pagar al contado; sin que para ello sea relevante la forma de pago del precio de venta del bien acordada por las partes.
El plazo para hacerlo vence el último día hábil del mes siguiente de producida la transferencia (en caso contrario se aplicarán los intereses moratorias correspondientes). La liquidación se debe realizar en la Gerencia de Servicios de Administración Tributaria de la Municipalidad Provincial, con la información que para tal efecto proporciona el adquirente. Para efectos de la liquidación del impuesto, los adquirentes deben presentar los documentos siguientes:
- Exhibir el documento de identidad de la persona que realice el trámite.
- Presentar copia simple del documento en el que consta la transferencia de propiedad.
- Presentar copia simple del auto valúo del año en que se produjo la transferencia (en caso que el predio no esté ubicado en el Cercado de Lima ni inscrito en el SAT).
- En el caso de primera venta efectuada por:
- Empresa constructora, exhibir documento que acredite tal condición.
- Personas que no realicen actividad empresarial de construcción, acreditar por lo menos 2 ventas en los últimos 12 meses (incluida la venta materia de liquidación).
- Cuando se trate de bienes futuros, presentar copia simple del certificado de conformidad de obra o documento que acredite la existencia del bien.
- Cualquier otro documento que el deudor considere necesario. Recuerde que el pago del impuesto es requisito para formalizar mediante escritura pública la transferencia, así como para su inscripción en los registros públicos.
Obligaciones si es el adquiriente
En caso de inmuebles ubicados en el Cercado de Lima, también deberá cumplir con su obligación de presentar ante el SAT la Declaración Jurada de Inscripción del Impuesto Predial, teniendo como plazo hasta el último día hábil del mes de febrero del año siguiente de efectuada la transferencia. También evitará la aplicación de una multa por la omisión a la presentación de la declaración jurada.
Obligaciones si es el transferente
A su vez, el vendedor o transferente deberá presentar la Declaración Jurada de Descargo del Impuesto Predial, teniendo como plazo hasta el último día hábil del mes siguiente de producida la transferencia, en caso contrario se le aplicará una multa.
Además, estará obligado a efectuar el pago total del Impuesto Predial incluido el de todo el año en el que se realizó la transferencia.
Donde puede y como puede realizar la liquidación y pago del impuesto?
En cualquiera de las agencias del SAT, También puede realizar sus pagos en los Bancos Autorizados, y en caso esté formalizando la transferencia de propiedad en cualquiera de las Notarías Afiliadas al sistema del SAT, puede liquidar y pagar su impuestos directamente en la Notaría, sin necesidad de acudir a las agencias SAT o a los bancos autorizados.
Exonerados al Impuesto
Las siguientes transferencias:
- a) Los anticipos de legítima.
- b) Las que se produzcan por causa de muerte.
- c) La resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelación del precio.
- d) Las transferencias de aeronaves y naves.
- e) Las de derechos sobre inmuebles que no conlleven la transmisión de propiedad.
- f) Las producidas por la división y partición de la masa hereditaria, de gananciales o de condóminos originarios.
- g) Las de alícuotas entre herederos o de condóminos originarios.
En resumen:
La alcabala es un impuesto creado a favor de los gobiernos locales (Municipalidades), y grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio; además es un impuesto de realización inmediata. Es un tributo fundamental y obligatorio para poder formalizar la transferencia en la acreditación del pago del impuesto de alcabala, otorgando así seguridad jurídica a este impuesto. Se encuentra regulado en el artículo 21 al 29 de la Ley de Tributación Municipal.
Referencias bibliográficas
Alva Matteucci, M. (Abril de 2002). Blog de la PUCP. Obtenido de blog.pucp:
Benduzú Neira, G. (2012). Legislación Especial sobre Tributación Municipal.
http://www.monografias.com/trabajos98/impuesto-de-alcabala/impuesto-de-alcabala.shtm
https://www.sat.gob.pe/websitev9/TributosMultas/ImpuestoAlcabala/
http://archivo.elcomercio.pe/economia/peru/constructores-deben-mas-mil-millones-soles-impuestos-pese-alboom-sector-noticia
http://blog.manqv.com/aplicacion-del-impuesto-general-a-las-ventas-igv-a-las-ventas-de-inmuebles/
Autora: Daniela Valverde
