La independización de unidades de dominio exclusivo sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o de Independización y Copropiedad, consiste en abrir una partida por cada unidad inmobiliaria de dominio exclusivo.
Según el artículo 88º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de SUNARP, RESOLUCIÓN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS N° 097-2013-SUNARP/SN, la inscripción del Reglamento Interno conlleva la independización simultánea de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva.
Una vez independizadas las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, sólo se mantendrán en la partida matriz las zonas comunes, inscribiéndose en dicha partida el Reglamento Interno y sus modificaciones, la Junta de Propietarios, la designación del Presidente de ésta y, en su caso, de la junta directiva, así como las cargas que afecten a toda la edificación.
Dicho esto, repasaremos dos conceptos fundamentales: Reglamento Interno e Independización.
El Reglamento Interno.- Es el conjunto de normas que regulan los principales derechos y obligaciones de los propietarios de secciones exclusivas de un edificio con la finalidad de garantizar el ejercicio óptimo del derecho de propiedad.
El asiento de inscripción del reglamento interno del régimen de propiedad exclusiva y común deberá contener el criterio de asignación de porcentajes de participación en las zonas de propiedad común, la relación de bienes de propiedad común con calidad de intransferibles, si los hubiere, el régimen de la Junta de Propietarios y la remisión al título archivado. En este caso, los alcances de la publicidad a que se refiere el segundo párrafo del artículo I del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos se extiende al título archivado.
Independizar un inmueble implica dividir el espacio total de una vivienda en espacios propios para cada uno de los ocupantes, ello genera una partida registral única para cada inmueble. Contar con una independización de manera formal significa tener un inmueble apto para ser comercializado (vender, comprar, hipotecar o alquilar). Si nos referimos a un edificio, cada unidad (departamento, cochera y depósito) deberá tener su propia partida registral.
La Independización.- Este proceso debe realizarse en los Registros Públicos para que cada inmueble tenga su propia partida y correspondiente numeración y nomenclatura.
Requisitos para inscribir su reglamento interno e independización simultánea:
- Formulario de Solicitud de Inscripción debidamente llenado y firmado, acompañando copia del documento de identidad del presentante.
- Escritura Pública o Documento privado con firmas certificadas por Notario, que contenga el reglamento otorgado por el propietario o por el presidente de la junta de propietarios en donde conste el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes. Verificar que el Reglamento Interno tenga los requisitos señalados en la Ley N° 27157y D.S.Nº 035-2006-MTC.
- Si existiera pluralidad de propietarios (distintos propietarios de las unidades de propiedad exclusiva) deberá nombrarse obligatoriamente un Presidente, cargo que debe recaer en un propietario.
- Previamente debe estar inscrita la Declaratoria de Fábrica. En caso de no estar inscrita, se puede presentar conjuntamente con el Reglamento Interno. Cuando la solicitud de inscripción del Reglamento Interno es otorgado por el presidente de la junta de propietarios, debe adjuntar copia certificada del acta de la sesión de la junta de propietarios y las esquelas de convocatoria o declaración jurada a que se refiere el artículo 86º del Reglamento de inscripciones del Registro de predios.
- Planos de independización (por pisos o niveles) donde se grafiquen las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por el ingeniero civil o arquitecto colegiado, con firma certificada por notario, en el que deben constar el área ocupada, área techada, linderos y medidas perimétricas de las unidades de dominio exclusivo, las zonas comunes y respectiva memoria descriptiva.
- También, a fin de agilizar la inscripción se presentará la memoria descriptiva en formato digital.
- El Certificado de numeración de cada unidad que se va a independizar, de ser el caso, expedido por la Municipalidad Distrital.
- Pagos de derechos registrales.
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