El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) ha identificado una cartera de 53 terrenos públicos con potencial para convertirse en suelo urbano y así fomentar proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) y otras modalidades residenciales. La implementación de estos terrenos permitiría reducir el déficit habitacional en un 12%, según estimaciones oficiales.
Terrenos habilitados y pendientes
Actualmente, 26 de los 53 terrenos cuentan con condiciones habilitantes (zonificación adecuada y servicios factibles o condicionados), mientras que los 27 restantes aún requieren adecuaciones técnicas o de infraestructura. En conjunto, estos predios podrían generar hasta 165,464 viviendas, beneficiando a más de 680,000 personas en todo el país.
Entre los terrenos ya listos, 14 tienen zonificación adecuada y servicios factibles. Uno de los más representativos es Nueva Ciudad Sutton (Lambayeque), que con 263.5 hectáreas podría albergar alrededor de 22,000 viviendas. Para su ejecución, se proyectan S/ 373 millones en habilitación urbana y S/ 1,730 millones en construcción.
Otros terrenos como Lomas de Ancón (Lima) y Ciudad Satélite (La Libertad) cuentan con zonificación, pero los servicios están aún “condicionados”, requiriendo inversiones en plantas de tratamiento, infraestructura hídrica y urbanización primaria.
El siguiente cuadro resume los principales terrenos estatales mencionados por el MVCS:
| N.º | Proyecto | Región | Estado de Servicios | Potencial de Viviendas | Inversión Estimada (S/) |
|---|
| 1 | Nueva Ciudad Sutton | Lambayeque | Factibles | ~22,000 | 2,103 millones |
| 2 | Lomas de Ancón | Lima | Condicionados | ~23,000 | 3,769 millones |
| 3 | Ciudad Satélite | La Libertad | Condicionados | ~38,650 | 6,105 millones |
| 4 | Oasis de Villa | Lima | Factibles | 118 | 14.6 millones |
Fuentes: Ministerio de Vivienda, Constructivo, Arquitek.pe, Fondo Mi Vivienda, El Peruano, Construcción y Vivienda
Inversión estimada y proyección de viviendas
Las cifras de inversión son significativas. En el caso de Lomas de Ancón, se estima una inversión total de S/ 3,769 millones, mientras que Ciudad Satélite requeriría S/ 6,105 millones. Estos montos incluyen habilitación urbana, obras de saneamiento y edificación de viviendas. Además, se contempla el desarrollo progresivo de los 27 predios aún pendientes de habilitación.
Déficit habitacional y necesidad de planificación
La estrategia busca atender parte del déficit habitacional, que supera los 1.6 millones de viviendas en el país, siendo el 79% en zonas urbanas. No obstante, este plan solo incide sobre el déficit cuantitativo (falta de viviendas nuevas), que representa el 36% del total. Este enfoque deja fuera el déficit cualitativo, vinculado a condiciones estructurales deficientes o inseguridad habitacional.
Expertos insisten en que es necesario un concepto más amplio del déficit, que también abarque a quienes habitan en viviendas precarias o en zonas de riesgo.
Limitaciones del modelo actual
Si bien mapear terrenos públicos y fomentar proyectos VIS es un paso importante, el enfoque actual centrado en la compra mediante crédito hipotecario limita el acceso a una gran parte de la población. Muchos ciudadanos no califican por falta de ingresos estables o historial crediticio.
Esto ha generado una disminución en los créditos otorgados por el Fondo MiVivienda, mientras que los préstamos de la banca privada han aumentado, reflejando una brecha de acceso entre distintos niveles socioeconómicos.
Nuevo reglamento VIS y mecanismos complementarios
Para reforzar esta estrategia, el MVCS publicó un nuevo reglamento VIS en abril, que establece lineamientos claros para usar terrenos del Estado en proyectos de vivienda social. También se incorporaron incentivos para el desarrollo de viviendas en alquiler.
Asimismo, se prevé el uso de esquemas como Obras por Impuestos (OxI) y Asociaciones Público-Privadas (APP) para financiar infraestructura complementaria. Sin embargo, se requiere garantizar la viabilidad técnica, legal y comercial de los predios para atraer inversión privada con confianza.
Viabilidad y próximos pasos
Terrenos como Lomas de Ancón, que han sido anunciados por sucesivos gobiernos sin avances visibles, generan escepticismo. Para que esta estrategia tenga impacto real, el Estado debe garantizar disponibilidad, servicios básicos y condiciones habilitantes claras.
La implementación de estos proyectos, sumada a una política de vivienda más inclusiva, podría significar un paso clave en la reducción del déficit habitacional del Perú.
FUENTE: GESTIÓN
