PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO O “USUCAPIÓN”.
La prescripción es una acción promovida por un poseedor no propietario, contra un propietario no poseedor, siendo esta una acción evidentemente declarativa, pues busca el reconocimiento de un derecho, a partir de una situación de hecho determinada. Todo ello con la finalidad que mediante una sentencia firme y ejecutoriada sea declarado como el nuevo propietario del bien.
Para lograr todo esto el recurrente deberá cumplir 4 requisitos exigidos por ley, además, claro está, del tiempo señalado por ley los cuales son:
- a) Posesión pública.
- b) Posesión pacífica.
- c) Posesión continua.
- d) Y como propietario.
La usucapión se puede realizar de dos maneras:
1.1. Vía judicial.
Los justiciables acuden al Órgano Jurisdiccional instaurando demanda de Prescripción Adquisitiva de Dominio, para las cuales tendrán dos opciones:
1.1.1. Prescripción adquisitiva de buena fe. (ocupante con justo título)
En el segundo párrafo del artículo 950 del Código Civil, respecto a los requisitos de prescripción adquisitiva de bien inmueble, precisa: '…Se adquiere a los cinco años cuando medien justo título y buena fe.
La “demanda de Prescripción Adquisitiva de Dominio de buena fe”, invocando la norma aludida anteriormente, y acompañando documento que el justiciable considera como 'justo título” así por lo general se acompañan minutas de compraventa realizados en forma privada u otros similares.
1.1.2. Prescripción adquisitiva de mala fe. (ocupante precario sin justo título)
Por otro lado, esta los justiciables que también pueden plantear “demanda por mala fe” alegando que son ocupantes precarios o que teniendo “título justo” este ya ha fenecido. Esta demanda también pasara por una calificación que requerirá que la posesión que se ejerce sea continua, pacífica, pública y como propietario durante diez años. Del texto de la norma se infiere que se debe poseer como propietario, y que todos los requisitos señalados deben concurrir copulativamente en el lapso del tiempo previsto por la norma material para que se pretenda adquirir la propiedad, no obstante, cabe advertir que la posesión debe ejercerse como propietario, esto es, se posea el bien con animus domini, tal y como lo señala la ley.
1.2. Vía notarial.
Como ya habíamos mencionado anteriormente la prescripción puede ser por prescripción adquisitiva de dominio por buena fe (5 años) y por mala fe (10 años), cuando los accionantes necesariamente quieran acudir a esta “Vía notarial” tendrán que hacer ofreciendo documentos que acrediten su buena fe, y presentando documentación, es decir, medios de pruebas que cercioren que han estado ocupando la propiedad de manera: pacifica, publica, continua y como propietario.
1.2.1. Declaración de la prescripción adquisitiva.
El derecho de propiedad de ser declarado luego de un proceso que puede ser judicial o notarial.
En vía notarial y de acuerdo a la ley Nº 27157 y su Reglamento del Decreto Supremo Nº 008-200.MTC, y la Ley Nº 27333 procede la prescripción adquisitiva de dominio, si durante el trámite de regularización de una de una edificación urbana, “construida o demolida antes del 21 de julio del 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezca, en su caso, la declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente indemnización(...) El Artículo 3 del reglamento, se advierte la necesidad de iniciar un procedimiento de saneamiento de la titulación del terreno donde se asienta la edificación. Además, la ley Nª 27333 permite en el inciso k) del Artículo 5, que se tramita la prescripción adquisitiva de dominio de lotes de terrenos urbanos que no cuenten con edificaciones. En consecuencia, estas normas no son para regularizar predios rústicos
Autor: Wilfredo HIdalgo
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
