¿CÓMO CALIFICA UN TÍTULO INMOBILIARIO, EL REGISTRADOR PÚBLICO?

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La importancia actual de registrar determinados contratos inmobiliarios, como por ejemplo la compraventa de un inmueble, una donación, un contrato preparatorio, etc., es de conocimiento público; sin embargo, una vez remitida la escritura pública del respectivo contrato o acto jurídico que se haya celebrado, debe transcurrir un plazo legal para la posterior inscripción registral del título inmobiliario. Para lo cual, en el transcurso de dicho plazo, el Registrador Público debe cumplir con calificar el título ingresado bajo ciertos alcances o directrices establecidas en el Reglamento General de los Registros Públicos.  

¿Qué es la calificación registral?

En nuestro ordenamiento jurídico, el concepto de Calificación Registral lo encontramos prescrito en el primer párrafo del artículo 31º del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.

“Artículo 31.- Definición

La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al registro que tienen por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Esta a cargo del Registrador y Tribunal Registral, en primera y segunda instancia, respectivamente, quienes actúan de manera independiente, personal e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este reglamento y en las demás normas registrales, (…)”

¿Cuáles son los alcances o pautas que deberá tener un Registrador al calificar un título inmobiliario?

El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos inmobiliarios ingresados para su inscripción, deberán:

  1. Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos. En caso de existir discrepancia en los datos de identificación del titular registral y del sujeto otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un convenio de interconexión vigente, deberá ingresar a la base de datos del RENIEC, a fin de verificar que se trata de la misma persona.
  2. Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá practicarse la inscripción, así como de títulos pendientes relativos a la misma que puedan impedir temporal o definitivamente la inscripción.
  3. Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad del título en el que éste consta y la de los demás documentos presentados.
  4. Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas.
  5. Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario que autorice o certifique el título.
  6. Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción y complementariamente de sus respectivos antecedentes; así como de las partidas del Registro Personal, Registro de Testamentos y Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a la verificación de los actos que son objeto de inscripción en ellos.
  7. Verificar la representación invocada por los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción, y de las partidas del Registro de Personas Jurídicas y del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la representación, solo en relación a los actos que son objeto de inscripción en dichos registros.
  8. Efectuar la búsqueda de los datos en los índices y partidas registrales respectivas, a fin de no exigirle al usuario información con que cuenten los Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos.
  9. Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos registrales donde haya advertido la existencia de errores materiales o de concepto que pudieran generar la denegatoria de inscripción del título objeto de calificación.

Como podemos apreciar, la norma reglamentaria ha procurado cubrir todos los pasos que debe seguir el Registrador al momento de ejercer su función calificadora, que van desde el estudio mismo del título presentado, hasta el estudio de la partida donde se debe practicar la inscripción.

¿Quién es el registrador y cómo accede al cargo?

El Registrador es un profesional del derecho (abogado) que accede al cargo mediante un concurso público, que goza de autonomía en su función registral, y que constituye la primera instancia en el procedimiento registral.

La normativa de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) poco dice respecto del concepto de Registrador; limitándose a señalar la forma de acceso al cargo, a garantizar la autonomía de su función, a garantizar su capacitación, y reglamentar todo lo relativo a los procedimientos sancionadores a los que esté sujeto por inconducta funcional.

ELABORADO POR DAVID CAVERO CANCHANYA

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