“X” es un inversionista inmobiliario, propietario de un terreno ubicado en Chilca, el cual adquirió hace unos 10 años y que ha incrementado considerablemente su valor al haber sido saneado. Ante su interés de participar en un proyecto inmobiliario altamente rentable para sus intereses, necesita aportar una suma mensual de US$ 20,000 por un periodo de 1 año, para ser considerado como socio en dicho proyecto. Razón por la cual, ante la sugerencia de un socio suyo, logra vender su terreno en Chilca por la suma de US$ 240,000, pactando con el comprador “Y” una forma de pago mensual de US$ 20,000.
Esta modalidad de contrato utilizada por “X” se denomina “Compraventa de Inmueble a Plazos”, en el presente artículo abordaremos su definición, características y su regulación legal vigente.
¿Qué es el contrato de compraventa a plazos?
El contrato de compraventa a plazos es una forma de financiación mediante la cual el vendedor acepta cobrar una parte del precio de venta de forma periódica y aplazada, en la que el comprador se obliga a pagar dicha parte del precio del inmueble en un determinado número de mensualidades. En este caso, el abono del precio pagado se pactará bien mediante la firma de letras de cambio, bien mediante pagarés, o bajo cualquier forma que acuerden las partes.
¿Qué mecanismo legal se suele utilizar en el caso de retraso en los pagos por parte del comprador?
Además, en el contrato de compraventa a plazos se obligará a una condición resolutoria. Con esta condición, el mismo inmueble vendido suele actuar de garantía de pago del precio, por lo que si el comprador se retrasa en el pago de los plazos o en el último de ellos, el vendedor, puede exigir el pago de todos los plazos pendientes o la resolución del contrato, que consiste en que las partes deben devolverse recíprocamente las prestaciones realizadas.
¿Qué acciones puede realizar el vendedor si resuelve el contrato por incumplimiento en los pagos?
En este caso de resolución de contrato, el vendedor tiene derecho a un porcentaje del importe de los plazos pagados en concepto de indemnización por la tenencia de la vivienda por el comprador y que equivale a una cantidad igual a la del desembolso inicial hasta la elevación a escritura pública del contrato.
Además el vendedor puede exigir la indemnización que proceda por el deterioro de la cosa vendida.
¿Para qué casos se suele utilizar este tipo de contratos de compraventa?
La modalidad de contrato de compraventa a plazos se utiliza para la adquisición de bienes inmuebles, en el que el pago del precio total no se hace en el momento de la adquisición del inmueble, sino que se difiere en el tiempo a través de una serie de pagos denominados “plazos” o “cuotas”.
Esta modalidad de compraventa a plazos normalmente se utiliza cuando el inmueble objeto de la compraventa tiene un precio que el comprador no puede hacer efectivo, tratando mediante la utilización de este contrato de hacer más asequible el acceso del comprador a éste inmueble.
¿Cuáles son las desventajas de esta modalidad de compraventa?
El primer problema que se plantea es el de transferencia de la propiedad y se concreta en la siguiente interrogante ¿Cuándo una persona adquiere un inmueble a plazos, adquiere el dominio o propiedad? La respuesta es sí; sin embargo, es falso que sea necesario el pago de la última cuota para que se produzca la transferencia, ya que ésta se produce en el instante que las partes manifiesta su conformidad y la plasman al suscribir el contrato.
En ningún momento el pago del precio es una condición existencial para la traslación del dominio, salvo que se haya pactado la compraventa con reserva de propiedad, de conformidad con el artículo 1583º y siguientes del Código Civil vigente.
La transferencia produce un problema para el vendedor: mientras que, por un lado, la transferencia de dominio se ha producido; por el otro, el pago del precio se ha aplazado y dicha postergación ha creado un riesgo para el vendedor que transmite la propiedad, ya que no recibe de inmediato el dinero.
¿Cuál es el mecanismo legal para aminorar el riesgo del vendedor, en este tipo de contrato de compraventa?
Dicho riesgo es afrontado por la hipoteca legal, que constituye un gravamen en operaciones de compraventa a crédito, tal como lo establece el artículo 1118º del Código Civil.
La hipoteca legal es un derecho que puede utilizarse en cualquier momento, garantía que deberá constituirse de lo contrario no produce efecto.
Al respecto, el artículo 119º del Código Civil las hipotecas legales, sobre inmuebles transferidos sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con el dinero de un tercero; se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultáneamente con los contratos de los cuales emanan (el contrato de compraventa a plazos).
Por otro lado, es muy importante para salvaguardar el crédito del propietario o vendedor, establecer una clausula donde conste el pacto de reserva de propiedad.
¿Qué es el pacto de reserva de propiedad?
Es aquel pacto que suele incluirse en ciertos contratos de compraventa (a plazos), por el que el vendedor se reserva la propiedad de la cosa vendida hasta haber recibido la totalidad del precio, normalmente aplazado. De este modo, el vendedor no transmite la propiedad del bien, sino sólo su posesión
Por tanto, es recomendable redactar una cláusula expresa en el contrato de compraventa a plazos con el siguiente tenor:
“LAS PARTES ACUERDAN, QUE A LA FECHA DE INSCRIPCIÓN DEL PRESENTE CONTRATO DE COMPRAVENTA A PLAZOS, EN EL REGISTRO DE PREDIOS DE LA OFICINA REGISTRAL DE LIMA, SE CONSTITUYE UNA HIPOTECA LEGAL, LA MISMA QUE SE HARÁ EFECTIVA ANTE EL INCUMPLIMIENTO DE UNA O MÁS CUOTAS PACTADAS POR EL PRECIO DE VENTA DEL INMUEBLE”.
ASIMISMO, EL VENDEDOR SE RESERVA LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE, HASTA QUE EL COMPRADOR HAYA PAGADO EN SU TOTALIDAD LAS 12 CUOTAS ESTABLECIDAS COMO PRECIO DE VENTA, DE CONFORMIDAD CON EL ARTÍCULO 1583º DEL CÓDIGO CIVIL”.
ELABORADO POR DAVID CAVERO CANCHANYA
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
